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2020年报点评:业绩靓丽,销售稳增,回归绿档
内容摘要
  20年营收同比+29%、业绩同比+24%,分红率35%,股息率6.3%2020年公司实现营收877.0亿元,同比+29.4%;归母净利润70.3亿元,同比+23.9%;扣非归母净利润61.9亿元,同比+7.9%;基本每股收益1.3元,同比+23.8%;净资产收益率为23.3%,同比-0.4pct;毛利率和归母净利率为23.2%和8.0%,同比分别-5.7pct和-0.4pct;三费费率7.9%,同比-3.2pct,其中销售、管理、财务费用率分别-2.3pct、-0.5pct、-0.4pct;少数股东损益比27.6%,同比+16.8pct。公司在毛利率下滑下业绩仍实现积极增长,主要源于:1)公司投资性收益16.2亿元,同比+772.6%;2)公允价值变动收益4.6亿元,同比+384.3%;3)存货跌价损失4.1亿元,同比-58.2%;4)所得税率20.3%,同比-3.4pct。截至20年末公司预收款1,346.5亿元,同比+17.4%,可覆盖20年营收1.5倍。每股派息0.45元,分红率35%,股息率6.3%。

  20年销售额+20%、21年计划+12%,竣工积极+预收充沛助力业绩释放2020年公司销售金额2,232亿元,同比+20%,完成年初计划101%;销售面积2,240万平,同比+18%;销售回款2,011亿元,回款率90%,同比+3pct;21年销售目标2,500亿元、同比+12%。拿地金额892亿元,同比+0.5%,拿地额权益占比57%,同比-6.2pct;新增建面2,364万方,同比-28.9%;拿地/销售金额和面积比分别为40%、106%,拿地整体偏积极;拿地/销售均价比38%,同比+10pct,拿地成本上升主要源于布局城市能级提升,全年拿地金额87%分配于一二线城市。20年末公司总可售面积近7,100万方,同比+6%,可覆盖20年销售面积3.2倍。20年新开工面积2,964万平,同比-6.3%,完成年初计划的82%;竣工面积1,995万平,同比+65.1%;21年计划新开工2,900万平、同比-2%,计划竣工2,600万平,同比+30%。综合以上,基于公司土储充裕、拿地积极、计划竣工高增、预收款充沛,将助力公司销售、业绩稳定释放。

  报表优化,绿档房企,多元业务快速发展,物管上市增厚估值2020年末公司资产负债率、扣预资产负债率、净负债率分别为80.7%、69.9%、75.1%,分别同比-3pct、-5pct、-45pct;现金短债比1.34;财务指标快速优化,并降至三条红线绿档;经营性现金流145亿,同比+548%,连续三年为正。多元业务方面:1)物管方面,20年实现营收33.6亿元,同比+44.,3%;净利润6.3亿元,同比+68.5%;毛利率29.7%,同比+2.4pct,其中基础物管毛利率同比+4.6pct;签约和在管面积分别为2.77方、1.56亿方,分别同比+11%、+29%,规模和质量均实现快速增长;2)产业地产方面,金科产业已布局城市22个,累计开发运营面积超1,100万方,同比+22%;3)新能源方面,20年实现净利润1.8亿元,同比+42%。

  投资建议:业绩靓丽,销售稳增,回归绿档,维持“强推”评级16年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,目前公司正值业绩释放期。此外,金科服务上市后,物管高估值溢价有望增厚公司估值。基于公司结算毛利率有所下降,我们下调2020-22年每股收益预测分别至1.49、1.72元(原预测值为1.65、1.97元),并引入2023年每股收益预测2.06元,维持目标价13.00元,对应20/21年PE为4.8/4.1倍,维持“强推”评级。

  风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售超预期下行