近日保利地产公布2020年度业绩，实现营业总收入2432.1亿元，同比增长3.1%。其中房地产开发收入2263.8亿元，占比为93.1%；两翼产业实现市场化收入154.3亿元，同比增长36.5%。报告期公司归母净利润289.5亿元，同比增长3.5%。我们对公司经营情况做如下点评。

　　结转口径地货比上升拖累结转毛利率下降，但非并表项目结转确认的投资收益激增，净利润率稳中有升。受累于结算项目地货比（地价/售价）上升到2020年的28.7%，公司税前毛利率相对有所下降，考虑但土增税对冲后，税后毛利率仅下降0.7pct至25%。2020年公司资本化率下降，利息费用明显提升，因此公司财务费用率略微上升。体现公司费用管控能力的销售和管理费用率在营收口径下同比持平，在销售口径下略有下降。投资收益方面，伴随大量非并表项目进入结算期，投资收益增厚，全年实现投资净收益61.4亿，同比大幅上升65.9%。同时存货跌价损失共计8.5亿转回也增厚了利润。最终公司净利润率16.5%，同比提升了0.55pct。全年并表权益比有所下降，公司归母净利润率同比基本持平。我们预计公司盈利能力仍会跟随大市下滑，主因一二线城市普遍的限价政策。

　　公司坚持以核心城市及重点城市群为主的布局策略契合城市化发展趋势，未来销售均价或将上升。我们认为未来的城市化发展方向是人口进一步向城市群集聚，以此产生服务业和科技业的集聚效应，支撑经济结构转型。公司2020年经营更加聚焦于38个核心一二线城市，新拓土地83%位于38个核心城市，在核心38城的存量土储占比达到65%，同比提升7pct。公司存量土储累计1.7亿平，土储充沛优质，为潜在的高增长提供坚实基础。

　　盈利预测及投资评级：我们认为公司土储布局顺应城市化发展趋势，聚焦核心38城，且土储充沛；作为龙头房企融资优势明显。我们预计公司2021-2023年归母净利润分别为307.3亿元、341.8亿元、396亿元，对应EPS分别为2.6、2.9和3.3元。当前股价对应2021-2022年PE值分别为5.5、5和4.3倍。给予“强烈推荐”评级。

　　风险提示：公司销售不及预期，全年结转不及预期，净利润率超预期下行