事件：4月19日，保利地产发布2020年年报，报告期内，公司实现营业收入2432.08亿元，同比+3.04%；归母净利润289.48亿元，同比+3.54%。

　　业绩符合预期，可结转资源充沛1）收入业绩保持增长：报告期内，公司实现营业收入2432.08亿元，同比+3.04%；归母净利润289.48亿元，同比+3.54%；2）毛利率小幅下降：由于2017-2018年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平，期内公司综合毛利率32.59%，同比下降2.38个百分点；3）净利润率略有提升：公司报告期内净利润率16.47%，同比增长0.56个百分点，得益于合作项目进入结转期，期内实现投资收益61.41亿，同比+65.91%，同时由于税金支出减少，使得在毛利率略低于去年的同时，净利率实现小幅提升；4）可结转资源充沛：期末公司账面合同负债3656.31亿，对2020年营业收入的覆盖率为1.5倍左右，为后续业绩释放提供坚实支撑。

　　销售保持稳健增长，持续深耕核心城市

　　1）销售稳健增长，疫情后持续复苏：2020年公司实现签约金额5028.48亿，同比增长8.88%，自4月份起连续8个月单月销售额创历史新高，市场占有率提升至2.90%。

　　2）深耕核心城市效果显著：报告期内，公司一二线城市及38个核心城市销售贡献分别为74%和75%；3）拿地坚持聚焦一二线区域：报告期内，公司拓展项目146个，新增容积率面积3186万方，拓展成本2353亿，分别同比增长19%和51%，全年38个核心城市拓展金额占比达83%，同比提升4个百分点。

　　融资优势明显，杠杆率为绿档，回款维持高位

　　1）融资成本行业领先：报告期内，公司新增直接债务融资83.1亿元,平均成本3.60%，截至报告期末，公司有息负债综合成本仅约4.77%，融资端优势明显；2）杠杆率为“三条红线”绿档：报告期末，公司资产负债率78.69%，剔除预收账款资产负债率68.74%，净负债率56.55%，现金短债比1.82，属“三道红线”中绿档企业标准；3）销售回款率突破90%：2020年公司累计实现销售回笼4706亿，回笼率为93.6%，继续维持在90%以上水平。

　　投资建议：公司是A股地产龙头之一，在融资、经营管控、项目资源获取方面优势突出。公司2020年收入业绩符合预期，项目储备充足、布局合理。我们认为在行业供需两端持续调控背景下，两极分化进一步加剧，头部公司在布局、资金、资源调度等方面的综合优势将进一步凸显，行业集中度或加速提升。预计公司2021-2023年EPS为2.66、2.94、3.19元，对应当前股价的PE分别为5.35x、4.84x、4.45x，维持“买入”评级。

　　风险提示：房地产融资政策收紧超预期；公司销售回款不达预期。