事件：公司发布2020年度报告，报告期内实现营业收入285.97亿元，同比上涨14.6%，实现归母净利润23.28亿元，同比上涨42.7%。

　　归母净利率优化得益于少数股东损益占比下降，分红比例上升至30%+。利润率方面，期内公司实现毛利率27.0%，同比-8.1pct，毛利率下滑主要系近年来杭州土地市场较高的溢价率导致的成本上行，杭州市场受调控升级叠加投资端竞争激烈双重影响，预计公司未来在杭州市场的毛利率水平改善幅度有限，从2021年工作目标来看，公司明确要加强对江浙沪粤（除杭州外）城市的布局力度，这将有助于对冲杭州市场盈利空间下降带来的负面影响；实现归母净利率8.1%，同比+1.6pct，本期归母净利润优化主要系少数股东损益占比下降24.6pct至34.4%；截至期末录得合同负债728.5亿元，同比+31.0%，覆盖2020年营收的2.54倍，未来业绩增长确定性较强。费用率方面，期内三费/营收为6.0%，同比-1.4pct，销管费用/当期销售金额为0.6%，同比-0.2pct，财务费用/当期营收为3.1%，同比-0.5pct。公司本期每股派息0.226元，对应分红比例为30.21%，同比+5.03pct。

　　权益销售高增，拿地力度大幅上行。期内公司实现全口径销售金额1363.6亿元，同比+21.7%，权益销售金额700亿元，同比+65.6%，公司2021年目标销售金额1500亿元，较本期实际销售额+10.0%；期内录得90%的销售回款率，经营性现金流稳健。拿地方面，期内公司拿地面积432.2万方，同比+46.3%，并成功开拓苏州和南京市场；拿地金额781.9亿元，同比+54.2%，楼面价为18089.5亿元，同比+5.4%，拿地金额/销售金额57.3%，同比+12.1pct，楼面价/销售均价51.2%，同比-1.8pct。截止期末，公司土地储备可售货值约2800亿元，覆盖当期销售金额的2.05倍，其中杭州占65%。公司2021年目标新增30幅以上土地，其中杭州占比50%，浙江省内杭州外25%，浙江省外25%。

　　三道红线维持绿档，信评上调融资成本优化。期内公司融资成本为5.20%，同比-0.4pct，获得联合信评上调主体信用评级至3A以及交易所和银行间市场的3A评级。截至期末，公司实现资产负债率（扣除预收款）69.7%，净负债率83.6%，现金短债比1.69，继续保持绿档优势；长短债结构来看，短期负债占比为20.3%，同比-6.9pct，长期负债占比为79.7%。2021年1月26日-2月4日，公司实控人及一致行动人合计增持公司股票821.1万股（占公司总股本0.26%），彰显对公司发展信心。

　　投资建议：维持公司买入评级，考虑强品牌效应带来的外拓溢价能力得到市场的充分印证，上调公司2021-22年EPS分别至0.87/1.07元，预计2023年EPS1.19，对应PE为5.27/4.27/3.84倍。

　　风险提示：疫情反复存在不确定性；业绩预测和估值判断不达预期。