事件：我爱我家公布2020年年报及2021年一季报；2020年实现营业收入95.75亿元，同比下降14.6%，归母净利润3.12亿元，同比下降62.3%；2021年一季度实现营业收入29.32亿元，2019Q1-2021Q1复合增长率为6.6%，归母净利润1.72亿元，2019Q1-2021Q1复合增长率为-8.5%，归母扣非净利润1.69亿元，2019Q1-2021Q1复合增长率为-0.1%。

　　多因素影响20年业绩表现，21Q1业绩恢复常态。2020年全年营收及归母净利润同比降幅较大，主要原因在于1）2020Q1疫情爆发，出于防控需要业务基本停滞；2）受疫情影响，旗下商业板块云南昆百大客流下滑并采取租金减免补贴政策，同时2020年5月起公司新西南购物中心闭店装修，商业板块租金收入受影响；3）公司于2020年加大数字化研发投入，研发费用从2019年的372万元同比增加至2020年的2733万元，同比增长超过6倍。2019Q1-2021Q1收入和归母扣非净利润复合增速分别为6.6%和-0.1%，21Q1公司业绩与19Q1基本持平，已恢复常态。

　　加盟发力门店规模快增，相寓维持高出租率。公司门店数量从2019年末的3400个提升至2020年末的4000家，其中直营门店2600余家，加盟门店1300余家，计划2021年加盟门店总数2100家，将延续门店规模快速扩张趋势；2020年全年总交易额GTV达到4000亿元；二手房业务收入52.41亿元，同比下降8.4%，占比从2019年的51%提升到54.7%，毛利率同比降低7.7pct至26.6%，全年二手买卖成交单量达到9.1万单；新房业务收入17.18亿元，同比下降9.82%，营收占比从2019年的17%提升到17.9%，毛利率同比提升3.1pct至22.9%，优化明显；2020年相寓业务收入16.38亿元，同比下降12.5%，在管公寓23.6万套，全年出租率达到94.4%，出租率维持行业上游水平。

　　流量与成交转化力双升，平台加速扩张数字化成效凸显。2021Q1“i+”平台连接经纪人数量达到7.5万人，其中付费经纪人5000人，计划2021年连接经纪人数量20万人，付费经纪人数量1.5万人，平台化扩张加速；2020年我爱我家官网YAU达到1.28亿，同比增长24.3%，月均MAU1067万，同比增长25%，共提供经纪人294万条商机量，同比增长74%，成交佣金贡献占比达24.6%，同比增加11pct，自有流量与成交转换能力均显著提升，数字化转型成效凸显。

　　投资建议：我们预测公司2021-2023年归母净利润分别为6.54/8.12/10.00亿元，同比增速+109.65%/+24.18%/+23.14%，对应EPS分别为0.28/0.34/0.42元。当前股价对应2021-2023PE13.61/10.96/8.90倍，首次覆盖给予买入评级，给予目标价5.55元。

　　风险提示：部分城市政策存在不利影响；行业竞争超预期。