板块维持热度：上周东北地产H股物业指数收于9558.97点，累计上涨5.44%；同期恒生指数累计上涨2.34%，恒生综指累计上涨1.56%；上周东北地产物业A股指数收于1775.26点，累计上涨4.75%，同期沪深300上涨3.64%，上证综指上涨3.28%。上周涨幅前三物管公司分别为滨江服务（+14.55%）、奥园健康（+13.92%）、永升生活服务（+9.92%）。

　　上周碧桂园服务、永升生活服务、宝龙商业、金科服务、华润万象生活、世茂服务、融创服务、新城悦服务、合景悠活、彩生活、建业新生活、时代邻里、雅生活服务、恒大物业、卓越商企服务获港股通增持，时代邻里增持最多。截至上周，保利物业/中海物业/绿城服务/永升生活服务/碧桂园服务/金科服务/宝龙商业/新城悦服务/建业新生活/彩生活/时代邻里/合景悠活的港股通持股比例分别为49.57%/13.68%/8.94%/8.80%/8.76%/8.53%/7.02%/5.45%/4.85%/4.20%/3.39%/3.02%。其中，时代邻里周内获最多增持（+0.52%）。

　　公司动态：碧桂园服务计划配售1.39亿股股份并发行可转债，预计共募资155亿元。

　　行业新闻：陕西省人大常委会表决通过《陕西省物业服务管理条例》；上海城管执法局规定物业不作为将被扣分降级、信用惩戒。

　　周内专题探讨：物业社区养老的拓展机遇探讨。老龄化进程加速使得养老服务需求增长迅速；政策导向来看，养老服务格局仍将维持“9073”、“9064”格局，居家养老为养老的主要形式；结合发达国家长期照护中，机构养老具备被居家社区养老取代的情况来看，居家社区养老相对机构养老更能满足老人社交、尊严、精神慰藉的需求，同时国内机构养老模式尚未普遍跑通，物业公司作为居家养老、社区养老间的桥梁，依托高业主亲近度、简易的场景切换、高时间灵活度具备较大的优势，其社区养老服务拓展与深化空间较大。

　　投资建议：考虑到年初十部委政策打开行业潜在提价空间、鼓励市场化外拓和社区增值服务拓展，我们看好品牌优、科技实力强、兼具区域浓度和整体规模的头部物企，推荐碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。

　　风险提示：物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期