资源禀赋强，城市服务启程，盈利持续修复，给予“买入”评级

　　招商积余坚持“大物管”、“大资管”战略，疫情对各项业务的负面冲击逐渐消退；两大央企强强联合，资源禀赋强，城市服务开始发力；当前盈利水平落后行业平均，但底部回升趋势明显，未来业绩释放有保障。我们预计2021-2023年归母净利润分别为6.75、8.98、11.92亿元，EPS分别为0.64、0.85、1.12元/股，当前股价对应PE为31.1、23.4、17.6倍，首次覆盖给予“买入”评级。

　　坚持“大物管”+“大资管”，非住地位市场领先

　　（1）公司积极推进“大物业”战略布局，在管项目类型丰富，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。2020年公司在管面积1.91亿方，其中住宅、非住宅各自占比50%。从增长驱动看，2020年公司第三方贡献管理面积1.18亿方，同比增长31%，三方拓展逐渐发力。从业绩端看，若剔除并表口径影响，2020年招商物业+中航物业收入、净利润同比增速分别为8.7%、35.7%；2021Q1，招商物业+中航物业净利润同比增速落在8.7%-19.0%区间内。随着疫情消散，公司物管业务增速有望持续提升。（2）恢复“大资管”常态，引入高管或催化提速。2021Q1，公司资管运营业务恢复常态，实现营收1.31亿元，同比增长42.54%，综合毛利率61.92%，同比提升9.11个百分点。公司新聘任袁嘉骅为招商九方商业管理（深圳）总经理，有效提升团队管理运营能力。

　　核心看点：资源禀赋强，盈利底部反转，加强科技化建设

　　（1）资源禀赋优势强大。招商局集团主动对招商积余进行项目推荐；招商蛇口计划未来五年逐渐将投资性房地产在培育成熟后委托给公司管理。2021年3月，招商蛇口定下“双百”目标，在十四五规划内，招商蛇口要实现百亿商业收入、落地百个大型集中商业。（2）盈利处于同行底部，改善趋势确定性强。中航物业、招商物业2020年净利率均有显著提升，分别达6.6%、6.8%，改善趋势明显。（3）城市服务领域取得了重大突破，接连拓展塘朗山郊野公园、深圳湾公园等一批城市服务类项目。（4）智慧化物业管理，持续加大研发投入。

　　风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力大。