报告摘要：

　　市场表现：上周申万房地产板块收于3335.64点，累计下跌2.30%，同期上证综指累计上涨0.31%，深证成指累计上涨0.38%，沪深300累计下跌0.11%；横向对比，板块表现位于中下游。

　　公司动态：万科A：公司拟发行2021年住房租赁专项公司债券(第三期)，发行规模不超过30亿元，品种一期限5+3年，品种二期限7+5年。

　　行业新闻：住建部等表态力争用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转。

　　土地市场：7月16日-7月22日，新房成交面积368万方，环比-9.6%，同比-10.1%，年初至今累计成交面积11129万方，同比+23.8%，其中一线城市上周成交面积63万方，环比-13.1%，同比-14.2%。

　　成交市场：7月9日-7月15日，新房成交面积406万方，环比-8.3%，同比+2.0%，年初至今累计成交面积10761万方，同比+25.4%，其中一线城市上周成交面积73万方，环比-29.3%，同比+4.2%。

　　推盘去化：7月16日-7月22日，15城商品房推盘面积为313万方，环比+57.8%，同比+30.6%；去化周期为17.7月，相比上周+0.4；批售比（移动平均3月）为0.95，相比上周-0.03，相比去年-0.33。

　　重点事件点评：2021年7月23日，上海市发布《关于加强住房赠与管理的通知》：通过赠与方式转让住房的，该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数；同日，央行上海总部确定首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。上海规范住房增与主要系上海推出积分制购房以来，购房者存在向父母、子女增与房产从而获取“上海无房”资格（相同条件下积分增加15分）的通道。该政策主要目的为填补积分制实施以来上海新房市场热度居高不下的漏洞，值得一提的是，上海目前新房市场火热的主要原因为新二手房价格倒挂，其中核心区域（例如内环内）、交通区位较好的近郊区（例如浦东唐镇、青浦徐泾等）的倒挂则更加明显，在此之下，政策面的不断堵漏，例如此前的“积分入围即算有房”和《通知》所述的相关措施，都是为了规范新房市场的购房纪律，引导楼市向“保刚需”运行。在二手房价格未出现明显下调的背景下，热门新盘不断创下积分新高仍存在较大概率。房贷利率方面，据融360数据口径来看，截止2021年5月，北京首套房利率为5.20%、上海首套房利率为4.65%、广州首套房利率为5.35%、深圳首套房利率为5.03%，此番调整过后，上海仍为一线城市中首套房贷利率最低的城市。值得关注的是，由于银行房贷额度较为紧张，部分银行存在对首房首贷的购房者不予放贷的情况，此次房贷利率上行更多体现为房贷额度受限下的市场化调整机制；公募基金公布2021Q2持仓情况，房地产行业持仓市值为685.90亿元，占基金净值比为0.30%，较2021Q1下降13bp，占股票投资市值比为1.09%，较2021Q1下降58bp，以相对行业配置比例来看，低配-1.27%，在国家统计局新标准分类的18个行业中排名第15位。

　　个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：新城控股、阳光城、中南建设、金科股份、滨江集团和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、金科服务和华润万象生活。

　　风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行