本篇报告核心观点是特发服务是创业板园区物业稀缺标的，与头部客户华为合作超过20年。在日常物业管理服务的基础上，公司开拓了华为云数据中心项目运维服务。同时，政务服务业务实现重大突破，与深圳市口岸办公室达成3年口岸管养服务协议。预计公司全年收入将实现超过40%的增长，当下估值处于低估的位置。

　　公司成立于1993年，是特发集团旗下物业管理公司，业务包括综合物业管理服务、政务服务和增值服务。目前管理项目近200个，管理面积超2000万平方米，主要客户包括华为、阿里巴巴、中国移动、腾讯等知名企业。

　　公司以综合物业管理服务为主，协同发展政务服务与增值服务。2020年公司实现营收11亿元，同比增长24.4%。其中，物业管理服务收入9.1亿元，占比82.7%。政务服务和增值服务分别占比13%和4%。

　　综合物业管理服务中，园区物业占比最大。公司2020年物业管理服务收入为9.1亿元，同比增速为24%。其中，园区物业贡献最大，收入占比为85%。

　　园区物业管理服务市场空间广阔。

　　预计2025年全国产业园总建筑面积将达到62亿平方米。其中，存量角度，2020年国家级和省级开发区园区在管面积合计55亿平；增量角度，全国的产业园建筑面积每年估计新增1.4亿平方米。

　　华为云数据中心运维项目将为公司园区物业带来超2亿元收入。公司与华为签订3年服务合同，服务期限为自2020年7月1日至2023年6月30日，成功迈入数据中心运维领域。

　　政务服务成为新的利润增长点。

　　政务服务收入过去三年复合增速为42%。公司在湖北区域占有较高市场份额，为武汉市下辖的13个行政区中的7个提供政务服务。在管政务服务项目由2017年的37个扩张至2020年的125个，服务区域已从武汉扩展到湖北恩施、黄石、荆门，广东深圳、汕头，山东东营、青岛以及天津等地。

　　深圳口岸管养服务首次协议期内的管养经费为3.99亿元。公司全面承接深圳8个一线口岸、11个原特区管理线检查站的管理。2020年政务服务收入1.5亿，此次近4亿新业务将公司政务服务带上新台阶。

　　优质客户长期合作项目复制性强。

　　与华为合作超过20年。公司2017-2020年前五大客户收入占比均在50%以上，公司的核心竞争力突出，多次获得核心客户认可的奖项。

　　公司制定三大服务标准，助力业务快速复制扩张。公司依托服务华为基地多年积累的高新园区服务经验，制定了园区类、商业类和住宅类三大统一的服务标准和管理体系。

　　投资建议：我们预计公司2021-2023年收入分别为16.7、18.3、21.1亿元，年复合增长率为24%；归母净利润分别为1.3、1.4、1.7亿元，年复合增长率为19%；

　　每股收益分别为0.99、1.12、1.28元，相对于当前股价PE为27.3、24.14、21.01倍。FCFF估值测算每股合理股价为35.92元。首次覆盖，给予“买入”评级。

　　风险提示：业务扩展不及预期风险、物业管理费率降低风险、疫情反复风险。