事项：

　　保利发展公布2021年业绩快报，预计2021年营业总收入同比增长17.2%，利润总额同比下降4.8%，归母净利润同比下降4.7%，对应每股EPS2.3元。

　　平安观点：

　　毛利率下滑影响业绩表现。公司2021年预计实现营业总收入2850.5亿元，同比增长17.2%；营业利润及利润总额同比分别下降4.85%、4.83%；归母净利润275.8亿元，同比下降4.7%。利润下滑主要由于结转项目毛利率下降。2021年营业利润占营收比重17.4%，较2020年降4个百分点。2021年归母净利润占利润总额55.2%，较2020年微升0.05个百分点，少数股东损益占比整体稳定。

　　销售额稳步增长，财务维持稳健。公司2021年实现销售金额5349.3亿元，同比增长6.4%；销售面积3333万平米，同比下降2.2%；销售均价16049元/平米，同比增长8.8%。2021年新增建面2722.3万平米，同比下降14.6%，总地价1856.8亿元，同比下降21.1%；拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为81.7%、34.7%，较2020年降11.8个、12.1个百分点。

　　2021年平均楼面价6821元/平米，为同期销售均价的42.5%，较2020年降7.6个百分点。尽管拿地强度降低，但公司三季度末在建面积1.5亿平米，待开发面积7153万平米，总可售货源仍相对充足。三季度末剔除预收款后的资产负债率65.6%、净负债率67.6%，现金短债比2.3倍，持续符合“三条红线”绿档标准。

　　投资建议：考虑短期行业阵痛带来的结算毛利率承压及销售放缓，下调公司2021-2023年EPS预测至2.30元（原为2.57元）、2.40元（2.79元）、2.48元（3.02元），当前股价对应PE分别为7.0倍、6.7倍、6.5倍。公司财务稳健、融资优势延续，有望借助短期政策改善春风扩大领先优势；中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变，公司凭借运营、管控等优势，市占率亦有望稳步提升，维持“推荐”评级。

　　风险提示：1）若楼市去化压力延续，导致销售以价换量，将带来减值风