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结算毛利率下降,归母净利润低于预期
内容摘要
  事件

  2022年1月9日,保利发展公布2021年度业绩快报,公司预计2021年营业总收入2,850亿元,同比+17.2%;归母净利润276亿元,同比-4.7%。

  点评

  归母净利润略低于预期。公司2021年归母净利润低于我们此前预测大约8%,主要因为结转项目毛利率下滑幅度超我们预期。随着高价地逐渐结转完毕,我们预计公司今年的结算毛利率相较2021年会有小幅恢复。

  全年销售金额保持正增长,好于行业平均水平。保利发展2021年全年签约销售金额5,349亿元,同比增长6.4%,完成年初目标约97%,增速和销售目标完成程度均好于行业平均。克而瑞数据显示,百强房企2021年全年全口径销售金额同比增速为-3.2%,公布全年销售目标的房企2021年销售完成率平均为88%。

  受益优秀的主体信用,发债渠道通畅。今年下半年以来,地产行业流动性紧张成共性,房企暴雷频繁,信用风险蔓延,发债融资渠道受阻。保利发展作为央企,主体信用优异,在融资方面相较民企更为通畅。2021年11月3日和11月20日,保利发展分别发行了2笔中期票据,金额分别为25亿元人民币和20亿元人民币,票面利率分别为3.25%和3.55%。2021年11月23日,公司又公布了发行债券的预案公告,预计发行规模不超过98亿元人民币,期限不超过10年的债券。我们认为在本轮地产行业出清过程中,公司手握大笔现金,有望逆势拿地,未来结算收入和销售规模仍有望保持正增长。

  投资建议

  公司业绩快报公布的2021年业绩不及我们原先盈利预测,考虑到毛利率下滑幅度超预期,后续恢复需要时间,且地产行业整体销售目前尚未企稳,我们下调公司盈利预测,将2021-23年EPS由2.50元、2.73元、3.14元下调至2.31元、2.52元、2.91元,幅度分别为-7.7%、-7.5%、-7.4%。同时下调目标价至19.60元/股(相较此前目标价下调幅度为7.7%),对应2021-23年PE分别为8.5x和7.8x和6.7x,维持“买入”评级。

  风险提示

  毛利率修复不及预期;结算收入增速不及预期;未来销售改善程度不及预期

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