事件：2022年5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套住房商贷利率下限调整为相应期限LPR-20BP。

　　房贷定价体现为三个层次，“全国自律、地方自律、银行定价”。全国自律是统一标准；地方自律在全国自律的基础上，可以有差异；同一个地区，各家银行在地方自律的基础上，也允许一些定价差异。

　　本《通知》是年初以来，第二个全国性地产托底政策，信号意义较强。主要有2点：1）直接改变全国自律，此前的首套住房商贷利率下限为5年期LPR+0BP，现在下调20BP，即5年期LPR-20BP，按照3月份5年期LPR为4.60%，首套利率新的下限是4.40%，二套仍按现行规定，即5年期LPR+60BP，为5.20%。2）允许地方自律“因城施策”，按照当地的地产形势和政府调控要求，自主确定首套和二套的加点下限，也即，地方自律微调二套利率下限，或也是可选项。

　　当前房贷利率仍高于2020年的水平，有政策空间。22Q1新发放住房按揭加权平均利率为5.49%，而上一轮的低点20Q4为5.34%，当前仍高出15BP。

　　比起调降LPR，调降加点对银行的冲击更小。调加点，只影响新增房贷合同，且可以控制只涉及首套，不涉及二套；而调LPR，除了上述影响外，首套、二套的新增房贷利率都要降，还要因为重定价而影响全部存量房贷。2021年末，上市银行住房按揭在贷款总额中占比27%。明显，监管选择了对银行影响更小的刺激方式，也意味着，本月5年期LPR的调降概率变低。

　　用对银行非常低的代价，实现了托底地产和合理让利。假设新增首套房贷在今年房贷余额中占比6%，那么20BP的定价调降，对贷款收益率的影响是0.3BP，一个非常低的让利幅度。100万的贷款按25年等额本息计算，自5.20%调降20BP，相当于月供减少117元，全年减少1405元，或有助提振地产销量。

　　投资建议：央行银监出手，宽信用迎转机

　　4月金融数据疲弱，央行“答记者问”表态继续发力；年初以来首个全国性地产托底政策，信号意义较强。估值修复行情可期，继续推荐两条主线：高扩张城农商看成都银行、杭州银行、南京银行、江苏银行、宁波银行，优质股份行看兴业银行、平安银行、招商银行。

　　风险提示：稳增长政策不及预期；资产质量恶化；疫情冲击使经济承压。