事项：

　　公司发布2022年半年度业绩预告，上半年实现归母净利润15-21亿元，同比下滑50.6%-64.7%，基本每股收益0.11-0.19元。

　　平安观点：

　　受毛利率与投资收益下降影响，业绩同比下滑。公司预计上半年归母净利润同比下滑50.6%-64.7%，主要因：1）尽管期内地产竣工交付同比增长，但受市场下行与地价高企影响，结转毛利率同比下降；2）公司转让子公司产生投资收益同比减少。上年同期蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.6亿元。

　　销售表现优于百强，拿地相对积极。受楼市下行影响，2022H1公司实现销售面积487.5万平方米、销售金额1188.3亿元，分别同比减少36.7%、32.9%，但降幅低于克而瑞百强房企（-50.7%、-52.9%）。拿地方面，期内新增土储建面420万平米、总价约646亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为86%、54%，低于2021年（106%、66%），其中6月拿地相对积极，拿地金额204亿元、建面208万平米，整体优于行业。

　　投资建议：考虑毛利率降幅超过此前预期，下调此前盈利预测，预计2022-2024年EPS为1.21元、1.35元、1.46元，原为1.32元、1.39元、1.51元，当前股价对应PE分别为10.7倍、9.6倍、8.8倍。随着政策持续发力，预期稳定下房地产将继续温和修复，下半年板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情；中长期看，公司作为央企龙头，财务稳健，融资优势突出，有望通过收并购、战略合作等方式继续补充优质土储，带动业绩逐步恢复，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。

　　风险提示：1）若楼市去化压力延续，房企销售普遍以价换量，将带来公司结算毛利率进一步下行、前期高价地减值风险；2）若政策呵护力度不及预期，将对公司规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期；3）公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。