需求侧：传统商品房销售淡季下7月居民融资需求遇冷，中长贷回落明显

　　7月，居民部门新增存款-3,380亿元，同比增加10,220亿元，环比减少28,119亿元（-113.66%）。7月，新增信贷6,790亿元，同比减少4,010亿元；7月居民短贷新增-269亿元，同比少增354亿元；居民中长贷新增1,486亿元，同比少增2,488亿元。1-7月累计新增居民中长贷1.71万亿，同比增速为-55.4%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约11.9%（2021年全年水平为30.5%）。

　　截至7月20日，5年期LPR报价为4.45%，全国首套房按揭利率下限4.25%，全国二套房按揭利率下限5.05%。截至7月20日，贝壳研究院发布的103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，主流二套房贷利率为5.07%，分别较上月回落7、2个基点；本月平均放款周期为25天，比上月回落4天。

　　供给侧：融资端传递破冰信号，7月境内外债发行边际回暖

　　7月房企境内外单月合计发债1017亿元，环比+80.6%，同比+3.3%，单月净融资-58亿元。其中7月境内发债较6月有所增加，单月发行603亿元，单月净融资-81亿元；7月境外发债414亿元，环比增加591.3%，同比上升24.2%，单月净融资额约23亿元。具体来看，主流房企中万科、保利发展、中国金茂、华润置地成功新发境内债；境外债券方面，主流房企中富力地产完成境外债融资。

　　存量债务方面，龙湖集团赎回2022年7月13日到期的优先票据，本金为4.5亿美金，息票率为3.875%。金地将以市场化方式在二级市场购买公司债券及债务融资工具，首期规模均不超过10亿元。新城控股偿还2亿规模的美元债。

　　民企存量债务展期及重组方面，花样年、荣盛地产、富力地产、中南建设涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期情况。

　　公募REITs方面，截至8月12日，我国上市公募REITs产品增至14只。从二级市场收益情况来看，除平安广州广河REIT外，其他产品全部实现正收益，其中9只股价较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅24.2%；从流动性来看，受益于近日首批公募REITs迎来解禁，自由流通份额得到提升，日均换手率录得2.03%。

　　截至8月12日，仍有三只公募REITs项目处于申报审批过程中，其中华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金于2022年7月21日申报，当前状态为“已受理”；其余两个项目处于“已反馈”状态中。

　　投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。