南都物业(603506)发布2022年中报，主要内容如下：2022年上半年公司实现营业收入8.97亿元，同比增长17.36%，归母净利润0.90亿元，同比增长6.73%，EPS0.48元。其中第二季度单季实现营业收入4.82亿元，同比增长23.70%，归母净利润0.53亿元，同比增长1.99%，EPS0.28元。

　　核心观点

　　业绩同比小幅增长，正向因素包括营收上升、公允价值变动损益增加、实际所得税税率下降等。公司上半年归母净利润同比上升6.73%，实现小幅增长，正向贡献因素包括：1）公司业务拓展，包括外部收购物管公司等，导致营业收入同比上升17.36%；2）公司交易性金融资产产生的公允价值变动损益由去年同期的293.82万元上升至814.98万元；3）实际所得税税率由去年同期的30.29%下降至28.22%。

　　物管业务拓展顺利，新签面积大幅提升，持续聚焦长三角。报告期内，公司物管业务拓展顺利，一方面上半年新签项目61个，新签约面积781.3万平方米，同比上升100.63%；另一方面收购普惠物业、中大物业公司完成并表。普惠物业公司以非住宅业态为主，包括企业办公大楼、商业、园区以及医院等，中大物业公司以住宅物业为主。

　　截止报告期末，公司总签约项目696个，累计总签约面积8306.87万平方米，其中长三角区域（江浙沪皖四省）占比85%，较2021年底上升3个百分点。

　　在管面积结构优化，非住面积占比提升。公司提升非住宅管理面积比例，上半年新签占比高于存量占比。2022年上半年新签约面积中，住宅项目占比40%，商写项目占比21%，城市服务项目占比39%。2022年上半年末的存量总签约面积中，住宅项目占比67%，商写项目占比23%，城市服务项目占比10%。公司持续推进全业态布局，积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力。

　　资产管理服务收入明显提升，增值业务收入有所下滑。归功于大悦商业一系列改进措施，公司2022年上半年资产管理服务收入同比上升46.18%，相关措施包括：退出亏损的长租公寓项目，并以委托运营模式承接新项目；西溪群岛酒店持续作为疫情隔离酒店，维持稳定收益；重点发展产商运营方向，新接乌镇资产业务等。受疫情及楼市下行影响，公司上半年增值业务收入有所下滑，物业增值服务、非业主增值服务收入分别同比下滑10.10%和20.16%。

　　投资建议

　　预计2022-2024年营业收入为18.51亿元、21.97亿元、26.62亿元，归母净利润为1.93亿元、2.29亿元、2.74亿元，EPS为1.03元、1.22元、1.46元，对应PE为12.26倍、10.34倍、8.65倍，公司物管业务拓展顺利，受疫情及楼市下行影响较小，未来业绩具备支撑，首次覆盖给予“谨慎推荐”评级。