公司发布2022中报，实现营收9.6亿元，同比下降14.20%；实现归母净利润1.45亿元，同比下降37.15%；扣非后归母净利润1.35亿元，同比下降30.92%。

　　疫情反复，经营承压

　　收入方面：

　　2022H1公司零售业务实现营收8.08亿元，同比下降14.80%，占主营业务比重为84.19%（-0.59pct）。零售主业营收下滑，主要因为（1）长三角地区疫情反复，导致区域间人员流动及物流受阻，客流下滑；（2）公司响应政府要求，2022H1减免租金约1867万元。

　　毛、净利率：2022H1公司毛利率为79.52%，同比下降1.42pct，主要因为成本相对刚性；净利率为27.66%，同比下降6.75pct，主要因为职工薪酬结构调整、能耗费增加及确认限制性股票费用导致销售费用率、管理费用率提升。2022H1销售费用率为18.59%（+1.57pct），管理费用率为18.06%（+4.04pct）。

　　新一轮调改启动，有望提升经营绩效

　　（1）杭州大厦：2022年杭州大厦新一轮三年调改起步，一方面积极推进目标品牌招商，着力打造珠宝板块品牌阵容天花板，HarryWinston等品牌的招商洽谈已有实质性推进；另一方面打造新B座4楼四大重奢品牌VICROOM。

　　（2）解百商业分公司：集合集团内资源做好补位招商，同时积极接洽目标品牌，丰富拓新储备。

　　新兴板块加快培育，打造新的增长极

　　公司为了满足客户多元化需求，布局全程医疗、悦胜体育、线上代运营商百秋网络，协同主业，打造“零售+服务生态圈”。

　　（1）全程医疗：全程医疗凭借高端会员制健康服务特色，有效承接海外健检以及就医需求回流红利，2022H1受疫情影响，客流量略有下降，2022H1实现营收4011.95万元（-2.28%）。

　　（2）悦胜体育：2022H1悦胜体育亏损-175.87万元，尚处于培育期，2022H1新开自营场馆2个，与新东方合作体适能场馆3个。

　　（3）百秋网络：百秋网络较早聚焦于奢侈品和高端时尚品类代运营，不断提升全域数字零售服务能力，2022H1再度蝉联天猫六星服务商。

　　投资建议

　　短期疫情催化，国内奢侈品消费回流，驱动杭州大厦业绩增长。中长期来看，公司进入新一轮调改，叠加消费升级，零售主业有望实现稳步增长。多业务拓展方面，公司布局医疗健康产业及体育行业，满足消费者多元化需求，增加客户黏性，协同主业。我们预计公司2022~2024年EPS分别为0.53、0.69、0.79元/股，对应当前股价PE分别为12、9、8倍，维持“买入”评级。

　　风险提示消费升级不及预期；疫情影响转淡，出境游放开，部分回流需求重新流出；市场竞争加剧，营收增速不及预期。