Q3业绩符合预期，核心业务快速发展。公司前三季度实现营业收入91.77亿元，同比+20.89%。

　　物管业务实现收入88.56亿元，同比+25.02%，其中，基础物管、平台增值服务、专业增值服务分别实现收入72.46、3.44、12.65亿元，同比+25.82%、+95.95%、+10.15%，主营业务增势良好。公司前三季度实现归母净利润4.72亿元，同比增长23.60%，主要是物管项目增长、新拓展市场化项目增加、商业运营管理规模扩大所致。公司于上半年转让中航城投资、赣州九方及昆山中航三家子公司股权产生投资收益0.33亿元，但同时因房产租金减免0.70亿元致使归母净利润减少0.68亿元，剔除减免房产租金影响后，公司前三季度扣非归母净利润4.52亿元，同比+30.31%，业绩表现符合预期。

　　毛利率微降，降本增效。公司前三季度毛利率11.90%，较去年同期下降0.9pct，防疫支出增加、人工成本上升及减免租金均对毛利造成影响；其中，基础物管毛利率10.24%，较去年同期提升0.52pct。得益于“一业态一模板”工具应用对管理水平的提升，公司住宅物业毛利率提升3.4pct至9.3%。公司净利率5.11%，较去年同期提升0.63pct。费用管控方面，销售、管理、财务费率较去年同期分别-0.12、+0.70、-0.59pct至0.55%、3.73%、0.82%，管理费率上升原因主要因收并购业务中介费增加及经营规模扩大。

　　业务资源持续扩充，非住规模优势显著。公司前三季度物业管理业务新签年度合同额24.30亿元，同比+17%。“总对总”业务新签年度合同额同比+41%，开拓荣耀、小米、美团等新客户，“合资合作”业务新签年度合同额同比+94%，新成立合资公司4个，持续扩充在文旅、医疗系统等领域业务资源。截至22年9月末,公司在管项目1,837个，覆盖110个城市，管理面积达到3.04亿平；其中，住宅、非住宅管理面积分为1.26、1.78亿平，分别占比41.4%、58.6%。

　　深耕重点城市，赛道布局多元。公司前三季度物管业务收入88.56亿元，分区域看，物管收入排名前五的城市分别为：深圳、广东（除深圳）、山东、江苏和四川，合计实现收入为50.40亿元，占比总营收54.9%，合计管理面积1.70亿平方米，占比总管理面积55.9%，重点城市贡献率维持高位。分业态看，非住业态前三季度实现收入50.08亿元，占比总营收54.71%；其中办公、园区、政府、公共、学校、商业、城市空间及其他分别占比36.1%、14.3%、14.3%、12.6%、9.9%、5.7%、7.2%，业态布局多元均衡，为业绩提供稳定支撑。

　　资管业务表现受减租影响。公司前三季度资管业务实现收入3.25亿元，同比-19.94%，主要因持有物业收入受房产租金减免和赣州九方剥离影响。前三季度减免房产租金0.70亿元，预计全年减免租金约0.86亿元。商业运营方面，截止三季度末，公司在管商业项目50个，管理面积261.8万平，其中管理公司自持项目3个，受托管理母公司招商蛇口持有项目43个，第三方品牌输出项目4个。持有物业出租及经营方面，公司持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为48.55万平，出租率为97%。

　　投资建议：公司背靠招商局集团、中航集团两大央企，剔除减租影响后Q3整体业绩符合预期，市场拓展表现良好，住宅业态盈利能力改善，非住布局更趋均衡。考虑减租影响，我们预计22-24年EPS分别为0.63元、0.77元、0.94元（前值：0.65、0.82、1.00），对应PE分别为22.44X、18.60X、15.19X，维持“买入”评级。