经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级

　　保利发展发布2022年业绩快报及12月销售简报。在行业销售持续低迷，房企业绩普遍下滑的情况下，公司营收保持相对稳定，销售市占率持续提升，投资拿地保持稳健，融资渠道畅通，资金优势明显。受疫情及销售下滑影响，公司结算业绩承压，我们下调盈利预测，预计2022-2024年公司归母净利润分别为183.0、236.2、283.2亿元（原值264.8、281.4、324.7亿元），EPS分别为1.53、1.97、2.37元，当前股价对应P/E估值分别为10.7、8.3、6.9倍。我们认为公司将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化，维持“买入”评级。

　　营收业绩保持稳定，收益水平同比下滑

　　根据业绩快报，2022年公司实现总营收2811.1亿元，同比下降1.4%；实现归母净利润183.0亿元，同比下降33.2%；基本每股收益1.53元，加权平均净资产收益率9.16%，同比下降5.23个百分点。公司竣工结转项目收入受疫情影响同比微降，归母净利润受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响同比出现下滑。

　　销售市占率持续提升，一二线城市拿地占比超九成

　　2022年公司实现签约面积2747.95万平方米，同比减少17.55%；实现签约金额4573.01亿元，同比减少14.51%，在克而瑞房企销售排行榜排名升至第二，市场份额进一步提升。公司2022年累计新增土地计容面积1046.1万方，对应土地总价1612.2亿元，拿地面积与金额权益比分别为70.7%和67.3%，全年拿地金额与销售金额之比为35.3%，投资拿地保持稳健。公司2022年拿地主要集中在一二线城市，拿地金额占比约93.0%，在销售区域分化的背景下，高能级城市优质土储将助力公司未来业绩持续兑现。

　　融资优势明显，披露非公开发行股票预案

　　公司2022年公开市场发行债券543.6亿元，票面利率均不超过3.6%，融资渠道保持畅通。公司于2022年12月底披露非公开发行A股股票预案，计划募资总额不超过125亿元用于14个住宅项目及补充流动资金，优化公司资本结构。

　　风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。