22年业绩实现正增长，维持“增持”评级
　　公司4月13日发布年报，2022年实现营收23.4亿元，同比+25%；归母净利润4.4亿元，同比+7%，略超我们预期（4.1亿元）。考虑到公司结转毛利率和剩余货值的情况，我们调整营收和毛利率预测，预计公司23-25年EPS为0.32/0.34/0.36元（23/24年前值0.32/0.36元）。可比公司平均2023PE（Wind一致预期）为18倍，考虑到公司地产主业剩余货值有限，转型进程具有不确定性，我们认为公司合理2023PE为14倍，维持目标价4.48元，维持“增持”评级。
　　整售落地推动业绩增长，经营性业务保持稳定
　　公司22Q4实现营收18.4亿元、归母净利润3.6亿元，主要因为公司与深汇通（未上市）达成整售协议，完成了华联城市中心18.9亿元的大宗交易。全年来看，在该笔交易的推动下，公司实现销售金额21.8亿元，同比+98%，推动房产销售营收同比+32%至19.5亿元，毛利率高达54.3%。此外，公司克服外部环境影响，保持了经营性业务的稳定，22年末自持房产面积为20.5万平，全年租金、酒店、物管收入合计达到3.9亿元，同比仅-2%。
　　存量项目或将是未来数年业绩的重要支撑，为转型提供现金流支持
　　截至22年末，公司开发项目均处于竣工待售状态，可售面积约11.7万平。其中，深圳华联城市中心、华联城市全景、杭州钱塘公馆可售面积分别为9.8、0.9、1.0万平。我们预计存量项目的持续去化仍将是公司未来数年业绩的重要支撑，也有望为公司转型提供现金流支持。此外，公司储备城市更新项目“华联南山A区”已于22年完成专项规划的申报工作，目前正在等待政府批复，公司计划在23年完成专项规划报批和实施主体确定等工作。
　　在手现金充裕，静待转型落地
　　22年销售的大幅增长推动公司实现经营性现金流净额22.6亿元，年末货币资金+银行理财达到48.0亿元，而有息负债仅为6.4亿元，净现金41.6亿元。22年6月，公司实控人恒裕资本（未上市）提议公司利用自有资金20亿元设立专项资金，用于推动战略转型事宜，并在董事会获得2个席位。公司在年报中也明确了解决房地产同业竞争问题以及向新能源、新材料和新技术等方向转型的意愿，后续需要持续关注公司的转型进程。
　　风险提示：存量项目去化风险，转型风险，旧改项目不确定性。