事件概述

　　公司发布2023年一季报，2023年Q1公司实现营收26.17亿元，同比下滑了22.47%；归母净利润1.46亿元，同比下滑了79.1%；扣非后归母净利为2.16亿元，同比下滑了54.5%。现金流方面，经营活动产生的现金流量净额为10.76亿元，比去年同期下降了14.59%。

　　分析判断:

　　租赁商场收入下滑较大

　　报告期内，公司已开业自营商场于报告期内取得营业收入16.41亿元，同比下滑了24.4%。其中自有商场实现营收13.62亿元，同比下滑了23.8%；租赁商场实现营收2.13亿元，同比下滑30.4%；合营联营商场实现营收0.66亿元，同比下滑12.9%。2022年，公司受宏观经济波动影响较大，商场出租率有一定的下降。虽然目前经济已经逐步恢复，但我们认为公司商场出租率的恢复不是一蹴而就，未来随着出租率的修复，公司营收将逐步改善。

　　利润率环比提升

　　盈利能力方面，公司归母净利润的下滑主要系疫情免租在收益期内摊销及相关服务进度延缓所致。2023年Q1公司的毛利率同比下滑了1.65pct至59.81%，环比则提升了6.66%。净利率同比下滑了11.67pct至7.08%，环比则提升了19.83%。费用方面，2023年Q1公司的费用率为41.31%，同比提升了5.28pct。其中销售费用率为9.83%，同比提升了1.59pct。管理费用率为11.16%，同比提升了0.68pct。财务费用率为20.13%，同比提升了3.22pct，主要是由于营收下滑所致。研发费用率同比下滑了0.21pct至0.19%。

　　投资建议

　　公司持续推进“轻资产，重运营，降杠杆”，同时不断丰富渠道结构，从多维度进行流量捕获，我们预计公司会深入拓展家装业务、软装业务、高端家电零售业务等，盈利能力2023年将迎来修复。我们维持公司2023-2025年的盈利预测，营收分别为153.51/165.82/175.87亿元，EPS分别为0.41/0.50/0.58元。对应4月29日的收盘价5.20元/股，23-25年PE分别为12.71/10.39/8.92X。维持公司“买入”评级。

　　风险提示

　　1)地产销售不及预期。2)新零售模式拓展不顺利。3）建发股份入股和阿里巴巴转股事件尚未成功实施，仍具有不确定风险。