经营企稳提质增效，投招联动持续突破，维持“买入”评级

　　上海临港发布2023年一季报，1-3月公司实现营业收入10.0亿元，同比下降46.9%；实现归母净利润2.6亿元，同比下降9.9%。公司2022年实现营业收入60.0亿元，同比下降4.6%；实现归母净利润10.1亿元，同比下降33.0%。公司收入下降主要受销售物业的竣工节奏影响，而出租业务和运营业务基本保持稳定。受项目竣工延后影响，我们下调公司2023-2024年并新增2025年盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为11.9、15.8和18.0亿元（2023-2024年原值为19.7、23.6亿元），对应EPS为0.47、0.63、0.71元，当前股价对应PE为26.2、19.7、17.3倍。公司开发销售和运营租赁业务发展稳健，维持“买入”评级。

　　经营企稳，提质增效

　　2022年，公司积极加大招商引资和存量盘活力度，投招联动实现多个重大产业项目落地，实现生物医药、新能源、半导体材料等多个领域项目落地。2022年公司主动调整收入结构：（1）园区物业签约销售面积22.6万平方米，园区物业销售收入33.1亿元，园区销售物业毛利率41.4%；（2）租金收入24.3亿元，同比增长8.8%，园区物业租赁毛利率72.6%，同比增加2.1个百分点；（3）公司园区服务及其他收入实现2.6亿元。2022年，公司下属园区企业全年固定资产投资总额达到314亿元，同比增长50.36%，园区企业营收规模超过11731亿元，同比增长11%，纳税总额超过320亿元，同比增长12%。

　　土地储备充裕，多个重大项目实现开工

　　公司2022年新增土地储备面积约18.8万平方米，新开工面积约184.6万平方米，竣工面积约58.2万平方米。数字江海首期项目实现“当年拿地、当年开工”，滴水湖金融湾二期、大飞机研创中心等重点项目实现年内开工建设。截至2022年末，公司持土地储备39.8万平方米，各类物业载体总在建面积达562.1万平方米，同比增加94.63%；截至2023年一季度末，公司在租园区房地产总面积约304.1万平方米。

　　风险提示：拿地拓展不及预期、项目开竣工潜在风险。