高频成交景气vs领先指标走弱，复苏趋势下走向分化

　　3月新房和二手房高频成交数据依然景气，推盘放量+前期认购转签驱动新房复苏斜率超过二手房。从贝壳领先指标来看，带看、案场、景气、经纪人预期指数环比走弱，城市之间分化加大，4月高频数据或将出现一定波折。但需要指出的是，3月领先指标环比走弱并不意味着市场热度很低，主要是2月热度偏高，目前多数领先指标依然高于22年最高值，市场复苏的大趋势依然清晰。

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　　高频数据：依然景气，推盘放量+认购转签驱动新房复苏斜率超过二手房

　　新房方面，23年3月60城新房成交面积环比+35%，同比+36%，同比增速较1-2月（-9%）显著改善，累计同比增速已经转正至6%。二手房方面，3月26城二手房成交面积环比+50%，同比+97%，同比增速较1-2月（+44%）显著扩大，累计同比增速扩大至65%。从高频成交数据来看，3月新房和二手房尽管都存在一定波折，但总体上都继续处于复苏通道之中，尤其是新房在供给端推盘放量（根据中指院的数据，3月31城推盘面积环比+126%，同比+45%）以及前期认购转签约的驱动下，复苏斜率超过了二手房。

　　领先指标：环比走弱，但多数指标依然高于22年最高值

　　但从贝壳领先指标来看，市场热度环比正在走弱。从最前端的指标来看，3月二手房带看指数环比-3.7至27.2，新房案场指数虽然仍有微幅增长（环比+0.2至24.8），但50城中有24城环比下滑，分化明显。带看走弱叠加挂牌量较高，业主端涨价动能偏弱，二手房市场景气指数环比-3.0至21.9，但成交价相较挂牌价的折价率还是略有收窄。这些都使得经纪人预期回归中性，KMI指数连降四周至50，刚好落在荣枯平衡线上。不过，尽管环比有所调整，3月带看、案场、景气指数依然高于22年最高值，KMI指数依然高于22年均值，市场复苏的大趋势仍然清晰。

　　区域观察：一二线城市新房案场指数更有韧性，城市分化加大

　　根据贝壳研究院的数据，3月各线城市在二手房市场景气、带看、KMI指数方面变化趋势一致。但在新房案场指数上，一二线城市环比上升，三线城市环比下降，城市之间也呈现出明显的分化态势。重点城市群来看，京津冀在带看、折价率、案场指数方面表现最优，海西和粤港澳城市群分别在市场景气和KMI指数方面表现最优。领先指标表现靠前的城市包括深圳、杭州、昆明、上海、成都、西安，靠后的城市包括常州、哈尔滨、绍兴、温州、中山、芜湖、沈阳、南通、嘉兴。

　　投资建议

　　重点推荐：1）A股开发：华发股份、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股、金地集团；2）具备资源整合空间的房企：城建发展、华联控股；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：

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　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。