23H1业绩下滑，维持“增持”评级

　　公司8月24日发布半年报，23H1实现营收3.0亿元，同比-17%；归母净利润0.3亿元，同比-49%。我们维持23-25年EPS为0.32/0.34/0.36元的盈利预测。可比公司平均2023PE（Wind一致预期）为22倍，考虑到公司地产主业剩余货值有限、去化速度存在不确定性，转型进程不确定性同样较大，我们依然认为公司合理2023PE为14倍，维持目标价4.48元，维持“增持”评级。

　　地产去化缓慢拖累业绩，经营性业务明显复苏

　　23H1公司营收和归母净利润同比下滑，主要因为竣工待售的华联城市商务中心、钱塘公馆去化缓慢，仅华联城市商务中心实现了219平、1482万元的销售业绩。截至23H1，两个项目可售面积分别为9.8、1.0万平，我们预计存量项目的持续去化仍将是公司未来数年业绩的重要支撑，也有望为公司转型提供现金流支持。公司经营性业务明显复苏，租金/酒店/物管收入同比增长10%/120%/10%，合计达到2.2亿元，同比增长33%，已超过疫情前水平。截至23H1，公司自持房产面积为20.5万平。

　　城市更新项目取得重要进展，关注深圳城中村改造对于公司的催化

　　23H1公司储备城市更新项目“华联南山A区”计划调整已经南山区政府批准同意并已通过市规划和自然资源局备案，批准拆除重建范围为7.8万平，更新方向为居住（采取城市更新方式建设保障性住房）等功能，需要落实不少于2.9万平用地用于建设城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目。公司正在积极开展项目更新单元规划编制等前期工作，以推动项目开工建设。此外，公司实控人的关联企业恒裕集团（未上市）在深圳拥有丰富的旧改资源，后续需要持续关注深圳城中村改造相关政策和进展是否会对公司城市更新业务产生催化。

　　在手现金充裕，静待转型落地

　　23H1公司缴纳土增税等税款消耗了部分资金，但截至23H1，公司货币资金+银行理财仍有35.1亿元，而有息负债仅为6.3亿元，净现金28.8亿元。自22年6月实控人提议公司利用自有资金20亿元设立专项资金、用于推动战略转型事宜以来，公司转型工作尚未取得实质进展。公司半年报提出“力争年内产业转型工作取得突破性进展”，后续需要继续关注公司转型进程。

　　风险提示：存量项目去化风险，转型风险，旧改项目不确定性。