1-3Q业绩同比下滑，维持“增持”评级
　　公司10月30日发布三季报，1-3Q实现营收4.1亿元，同比-17%；归母净利润0.5亿元，同比-30%。我们维持23-25年EPS为0.32/0.34/0.36元的盈利预测。可比公司平均23PE（Wind一致预期）为21倍，考虑到公司地产主业剩余货值有限、去化速度存在不确定性，转型进程不确定性同样较大，我们依然认为公司合理23PE为13倍，目标价4.16元（前值4.48元，基于14倍23PE），维持“增持”评级。
　　Q3业绩主要由经营性业务贡献
　　Q3公司营收同比-17%至1.2亿元，归母净利润同比+20%至0.2亿元，我们认为主要来自租金、酒店、物管等经营性业务的贡献（23H1经营性业务实现营收2.2亿元）。1-3Q累计来看，公司营收和归母净利润同比下滑，主要因为竣工待售的华联城市商务中心、钱塘公馆去化缓慢。截至23H1，两个项目可售面积分别为9.8、1.0万平，我们预计存量项目的持续去化仍将是公司未来数年业绩的重要支撑，也有望为公司转型提供现金流支持。
　　城市更新取得重要进展，关注深圳城中村改造、保障房建设的催化
　　7月公司储备城市更新项目“华联南山A区”计划调整已经南山区政府批准同意并已通过市规划和自然资源局备案，批准拆除重建范围为7.8万平，更新方向为居住（采取城市更新方式建设保障性住房）等功能，需要落实不少于2.9万平用地用于建设城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目。公司正在积极开展项目更新单元规划编制等前期工作，以推动项目开工建设。此外，公司实控人的关联企业恒裕集团（未上市）在深圳拥有丰富的旧改资源，后续需要持续关注深圳城中村改造、保障房建设相关政策是否会对公司城市更新业务产生催化。
　　实控人当选公司新任董事长，有望加速转型推进
　　1-3Q公司缴纳土增税等税款消耗了部分资金，但截至23Q3，公司货币资金+银行理财仍有35.0亿元，而有息负债仅为6.3亿元，净现金28.7亿元。自22年6月实控人龚泽民提议公司利用自有资金20亿元设立专项资金、用于推动战略转型事宜以来，公司转型工作尚未取得实质进展。根据10月30日公告，张梅因个人原因辞去公司董事长等职务，董事会补选龚泽民担任公司董事长，进一步加强了恒裕系对于公司的控制力度，有望加速转型推进。公司半年报提出“力争年内产业转型工作取得突破性进展”，后续需要继续关注公司转型进程。
　　风险提示：存量项目去化风险，转型风险，旧改项目不确定性。