政策面：中央定调明确宽松信号，优化政策边际效果初显。

　　2023年7月，中央政治局会议提出我国房地产市场供求关系发生重大变化，为房地产宽松政策奠定基调。三季度国内133个地方出台218次房地产放松政策，2023年8月以来，迎来核心城市“限购”和“限售”等解禁潮。一线城市落地“认房不认贷”后，商品房成交呈现明显回升趋势，核心二线落地“认房不认贷”后整体回暖幅度有限，政策效果传导仍需一定时间。

　　行业基本面：销售与新开工边际改善，投资同比仍显弱势；土地市场供需表现冷清；利率环境持续宽松，供给侧风险逐步出清。

　　统计局：2023年9月，百强房企销售平稳修复，商品房销售额为1.09万亿元，单月同比-13.6%，较8月收窄2.8pct；70城新房及二手房价格同比持续下滑，一线二手房价格同比转负；新开工同比边际改善，竣工同比延续高涨，房企整体投资意愿仍较低迷；截至2023年9月，我国商品住宅开工未售库存约25亿平米，去化周期约29.7个月，住宅库存呈现“库存减少，去化降速”的新特征。

　　土地：2023年1-9月，百城供应住宅类用地建面为3.03亿平，累计同比-31.6%；百城成交住宅类用地建面为2.07亿平，累计同比-30.6%，各线城市累计成交楼面价同比均有提升，但土拍热度分化明显；目前国央企仍为拿地主力，土地去库存或仍将延续。

　　融资：2023年1-9月，居民部门累计新增贷款同比增加12.9%，其中居民中长期贷款意愿仍较疲弱；首套及二套房贷利率政策持续宽松，改善性购房需求获充分支持；中资房企海外债到期高峰已过，供给侧风险逐步出清，24年Q1仍有债务到期小高峰。

　　经营及板块分析：行业收入增速转负，利润率有待企稳，PB估值低估明显

　　经营分析：23年H1，13家重点房企整体营收增速刹车，待结算资源呈减少趋势，收入增速或将继续下滑；开发毛利率延续下滑趋势，短期仍将磨底；归母净利率整体表现承压，头部央企盈利表现领先；龙头房企整体债务规模稳中有降，行业融资杠杆逐步降低。

　　板块分析：截至23年10月26日，申万房地产板块动态PE为10.75倍、PB（根据最新报告期数据计算）约0.77倍，PB估值处于历史低位，提升空间较大；截至23年Q3，公募基金对地产股持仓市值占股票投资市值比为1.23%，较22年Q3降低0.77pct，资金关注度有待提高。

　　行业展望与投资建议：

　　1）商品房销售有望平稳修复，房地产投资与施工规模同比表现或将趋于企稳，预测2024年商品房销售面积、房地产投资、新开工面积、竣工面积分别为11.2亿平米、11.4万亿元、9.0亿平米、9.6亿平米，同比分别为-4.2%、-2.3%、-4.1%、-5.3%。2）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口等。3）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，有望通过存量资产升维运营与盘活持续提升业绩的房企，建议关注华润置地等。

　　风险提示：行业宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、企业项目竣工不及预期风险、企业信用风险等。