房贷利率创2014年以来新低，有望加速行业基本面筑底
　　2月23日，贝壳百城房贷利率出炉，2月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均较上月降低25BP。1月以来，随着监管层对房地产支持力度的强化，加大需求端政策支持力度，并推进监管层扶持政策落地，叠加降息的落地，我们期待政策能够推动行业信心修复，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。
　　百城利率：房贷利率创2014年以来新低，放款速度为2019年以来最快
　　继20日5Y-LPR调降之后，银行快速响应下调房贷利率。根据贝壳数据，2月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均较上月降低25BP，与5Y-LPR降幅一致，为2019年以来最大单月降幅，且均已降至2014年以来房贷利率最低水平。2月银行平均放款周期为18天，环比1月缩短3天，为2019年以来最快放款速度。本次降息落地后银行快速响应，促使房贷利率降至一个新的台阶，且在放款速度上也可看出银行的积极性。实际房贷利率的下调有利于购房者观望情绪的修复，同时有助于支持房地产市场平稳健康发展。
　　城市层面：首套房贷利率迎来“3”时代，二套房贷利率触及下限城市增加
　　根据贝壳重点城市房贷利率明细数据，首套房方面，目前除北京城六区外，全部50个城市首套房贷利率均降至4%以下，北京、上海、广州、深圳的贷款利率最高，分别为3.95%、3.85%、3.85%、3.85%；珠海、中山贷款利率最低，已经降至3.35%。另外，50城中32个城市首套房贷利率已经突破下限3.75%（LPR-20BP），较上月增加1个。二套房方面，仅8个城市高于4.15%（LPR+20BP），分别为北京、成都、南京、苏州、无锡、广州、深圳、福州，其中，除北京二套主流房贷利率为4.5%，其余7个城市为4.25%。本轮周期（21年10月至今），首套/二套房贷利率最高降幅达到305/265BP。
　　房地产销售市场仍在筑底，静待政策效果显现
　　市场量价仍待企稳，政策托举多方信心。成交量方面，根据我们跟踪的高频数据，2月1-23日，54城新房/26城二手房销售面积同比下降64%/54%；为了消除春节错位的影响，我们可以观察年初至今的数据，截止2月23日，24年新房累计成交面积同比下降39%（12月-19%），二手房累计同比下降3%（12月+37%），新房降幅扩大，二手房由升转降。房价方面，根据统计局数据，1月70城二手住宅房价指数同比下降4.4%，降幅较12月扩大0.3pct；环比下降0.7%，降幅较12月收窄0.1pct。可以看出，市场量价仍待企稳，房贷利率下降有望加速行业基本面筑底，促进行业形成正循环。
　　一揽子政策持续发力，为板块提供估值修复空间
　　行业基本面仍在低位运行，但政策全面发力反映出监管层明确的“稳地产”诉求。19年8月以来最大力度的降息，一线城市限购政策放松，叠加近期部委金融支持，有望推动市场信心修复，基本面尽快筑底，为板块提供估值修复空间。重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。
　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。