杭州新政再优化，推进置换链条启动
　　3月14日，杭州发布房地产新政，主要内容包括：1）二手房全面取消限购；2）全市满两年免征增值税；3）加快保障房筹建，确定2024年配售型保障房开工建设体量。1月以来，随着监管层对房地产支持力度的强化，地方政府也纷纷积极配合，加大需求端政策支持力度，并推进监管层扶持政策落地，政府工作报告也体现了对行业的全面支持。我们期待政策能够推动行业信心修复，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。
　　杭州全面放开二手房限购并优化税费政策，旨在推进置换链条的启动
　　杭州是节后首个再次放松房地产调控的高能级城市。本次调整全面解除二手房限购，全市均执行满两年即免征增值税，放松发力点均在限购区。新政后的变化，首先上城、拱墅、西湖、滨江四大限购区的二手房全面放松，其次该四大限购区的增值税免征条件从“满2唯一”调整为“满2”，均与非限购区全面看齐。我们认为本次新政对二手房市场的活跃度会有明显的正向刺激，利于推进置换链条的启动，推动改善需求的释放。
　　政策出台背景：节后成交量修复相对偏弱
　　本次杭州放开政策的背景，是节后区域市场成交修复相对偏弱。节后三周（2月18日至3月9日），杭州新房/二手房成交量同比增速分别为-67%/-18%，分别较重点城市（新房样本54城，二手房26城，下同）均值低34/9pct，也未能修复到节前水平，环比节前三周，杭州新房/二手房同比增速分别为-11%/-14%。房价方面，杭州跟全国走势趋于一致，仍在下行通道，但相对跌幅有限，环比跌幅也在收窄。2024年2月，全市二手房均价同比-11.2%，环比-0.4%，较高点跌幅20.9%，相对重点50城水平依然相对坚挺。
　　政策优化节奏明快，市场预期转暖可期
　　在本轮市场下行周期中，杭州的优化政策持续发力。22年5月，优化二手房交易政策、增值税五转二；22年11月，降低二套首付，取消认房认贷；23年10月，收缩限购区范围，全面下调首付比例以及贷款利率。期间萧山、临平等地还出台了区域性优化政策。在高能级城市中，杭州的政策优化节奏较快，市场反馈也较好：23年全市新房/二手房成交同比增速+4%/+46%，均高于重点城市均值14pct，也优于一线城市表现。同时，杭州市场同样逐渐转化为存量市场，二手房成交套数占比从2022年的35%升至2024年1-2月的54%，本次针对二手房市场的放松有望进一步稳定全市房价预期。
　　放松政策有望进一步扩围，为板块提供估值修复空间
　　今年以来新房市场依然在筑底，但二手房市场已有“小阳春”迹象，贝壳二手房成交量KMI指数节后逐周修复，已达荣枯线以上，为2021年以来88%分位。截至目前，一线城市以及杭州、成都、天津仍保留限购区，我们认为限购放松有望进一步扩围，叠加政府工作报告的表态，有望推动市场信心修复，基本面尽快筑底，为板块提供估值修复空间。重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。
　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。