归母净利大幅下滑，下调至“持有”评级
　　金地集团发布23年年报，全年实现营收981.3亿元（yoy-18.4%），归母净利8.9亿元（yoy-85.5%），与业绩预告相符。拟每股派发0.0197元。因债券市场波动以及房地产市场景气度下行影响，我们预计公司2024-2026年EPS分别为0.20/0.20/0.21元（2024-2025年前值1.20/1.34元）。因公司短期归母净利释放较缓，我们改用PB估值法。可比公司2024年Wind一致预期PB均值为0.38倍，因公司短期债务压力偏大，因此给予公司2024年0.3倍PB，目标价4.38元（前值9.54元），下调至“持有”评级。
　　营收和毛利率双降，减值准备继续影响归母净利
　　结算量收缩导致营收下滑，期内公司结算面积486.3万方，同比-21.1%，结算收入同比-21.7%至854.7亿元。毛利率进一步下滑，开发业务毛利率同比下降3.8pct至16.2%，其中降幅最大的区域是东北和华中。此外影响归母净利的两大因素为：1）高权益项目收益率欠佳，少数股东损益占净利润比例大幅提升39pct至72%；2）继2022年后继续大幅计提减值，资产减值损失以及信用减值损失合计达34亿。此外，非并表项目收益也显著下滑，投资收益同比-51%至20亿。公司今年依然完成了11.3万余套的交付和约1343万方的竣工，2024年计划竣工1074万方，为明年结算提供支撑。
　　开发业务收缩，转型相关行业保存发展潜力
　　期内公司签约金额1536亿元，签约面积877万方，同比分别-30.8%/-14.0%。期内新开工面积330万方，同比-37%；投拓方面，2023年9月起公司停止拿地，全年拿地额125亿，拿地强度8%。截至期末，公司总土储4100万方，权益土储1800万方，一二线城市占比维持73%水平。公司计划2024年开工面积183万方，较2023年实际开工-45%。预计2024年销售规模继续收缩。规模增长的是物管、物业租赁及代建业务。物管以及物业出租收入同比分别+16%/+28%，代建签约面积同比+57%至2870万方。在行业筑底阶段，公司通过地产相关行业转型以保存发展的潜力。
　　有息负债持续压降，盘活存量应对资金压力
　　截至期末，公司有息负债规模919亿，同比-20%。结构上以银行借款为主，占比达75.5%，银行授信仍有1680亿额度。短债压力较明显，一年内到期有息负债规模达410亿。截至3月15日，存量公司债中今年到期规模91亿，3月22日和24日各有11/15亿到期，接下来的还款高峰为5月-6月（35亿）以及年底11-12月（30亿）。公司在行业景气度下行周期面临一定财务压力，但也在积极盘活存量。2023年12月，公司公告转让深圳环湾城项目51%股权给福田投控，交易对价32.5亿，缓解资金压力。
　　风险提示：行业销售下滑风险；债券价格下跌导致公司现金流承压。