营收利润同比增长，临港片区建设主力军，维持“买入”评级
　　上海临港发布2023年年报，公司全年营收和归母净利润分别同比增长17.55%和5.13%，新增土储同比增长67.0%。受毛利率下滑影响，我们下调2024-2025并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为13.4、15.3和17.2亿元（2024-2025年原值15.8和18.0亿元），对应EPS为0.53、0.61、0.68元，当前股价对应PE为18.5、16.1、14.4倍，公司作为临港新片区开发建设的主力军，园区业务稳中有进，产投联动高效运行，维持“买入”评级。
　　营收利润双增，毛利率同比下降
　　公司2023年实现营业收入70.52亿元，同比增长17.55%；实现归母净利润10.61亿元，同比增长5.13%；实现扣非归母净利润7.53亿元，同比下降34.80%；实现经营性净现金流-55.57亿元，基本每股收益0.42元。公司归母净利润增速不及营收增速主要由于（1）销售毛利率同比下降4.2pct至50.6%；（2）少数股东损益增加约2亿元。经营性净现金流为负主要由于公司土储和工程建设支出增加。
　　园区业务收入实现增长，新增土储保障未来收入
　　公司2023年科学精准推动重点区域拿地，全年新增土储面积约31.4万方，同比增长67.0%，截至2023年末公司持有待开发面积50万方，各类载体在建面积544.7万方，园区物业总在租面积313.3万方，同比增长3.9%。公司全年物业销售收入37.21亿元，同比增长12.38%，毛利率35.04%，同比下降6.3pct；园区物业租金收入29.97亿元，同比增长23.32%，毛利率70.81%，同比下降1.8pct。
　　投资净收益稳步提升，融资畅通成本下降
　　公司坚持“基金+基地”的发展模式，以投资为驱动、以产业为纽带，强化产业投资联动发展，公司2023实现投资净收益1.73亿元，同比增长15.4%。公司2023年月发行6笔超短融债券和2笔中期票据，公开市场融资80亿元，票面利率2.31%-3.42%，融资渠道畅通；公司以“融资+配置”的高效能运行，将平均融资成本降低14个BP至3.16%，助力发挥了金融创新对于园区经济发展的加速功能。
　　风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营风险。