事件：公司发布2023年报。公司23年实现营业收入约7637亿元，同比下降8.3%（调整后）；实现归母净利润131亿元，同比增长109%（调整后）；实现扣非归母净利润24亿元，同比下降34.9%（调整后）。如果剔除并表红星美凯龙的重组收益，公司23年实现归母净利润35.8亿元，同比下降43.0%。公司拟派发现金股息0.7元/股，现金分红率约68%（剔除重组收益和永续债利息）。
　　宏观经济增速下行，供应链业务盈利同比下降。公司2023年供应链业务实现营业收入5934亿元，同比下降14.8%，实现归母净利润39.5亿元，同比下降1.4%。在大宗商品价格剧烈波动的环境下，公司经营业绩较为平稳，得益于公司稳健的风控能力，同时也体现出公司专业化、国际化、物流支持、投资支持、金融赋能、科技赋能等战略的落地成效。公司供应链业务坚定贯彻“专业化”与“国际化”发展战略，虽处大宗商品价格下行周期，公司依然巩固了核心品种的市场占有率。
　　计提大额存货跌价准备，房地产业盈利同比大幅下降。2023年公司建发房产/联发集团共实现销售金额合计2295亿元，同比增长9.4%，实现权益销售金额1561亿元，同比增长6.7%。2023年公司房地产业务实现营业收入1664亿元，同比增长21.9%；2023年公司房地产业务毛利率约11.5%，同比减少3.13pct，实现归母净利润1.9亿元，同比减少20.75亿元，主要是因为子公司建发房产、联发集团合计计提存货跌价准备29.31亿元。2023年公司获取优质土地91宗，全口径拿地金额合计约1320亿元，其中一二线城市拿地金额占比超90%。
　　美凯龙计提减值准备，并表对公司盈利带来负贡献。2023年美凯龙商场租赁及运营业务的营业利润超14亿元；但美凯龙2023年计提资产减值准备和信用减值准备、下调投资性房地产公允价值、停止部分回报率不及预期的项目产生营业外支出，以上四项合计金额为31.61亿元，实现归母净利润为-22.16亿元。2023年9月-12月，美凯龙为建发股份贡献的归母净利润为-5.63亿元。
　　经济增速下行压力仍在，公司2024年收入目标低于上年。公司披露2024年经营预算目标：力争实现营业收入7,000亿元，预计成本费用（营业成本+税金及附加+销售费用+管理费用+研发费用+财务费用）共计6,875亿元。
　　投资建议：宏观经济增速下行，公司短期盈利承压；房地产业务、美凯龙计提大额跌价/减值准备，公司23年扣非盈利大幅下降。考虑经济增速下行影响，我们下调公司24-25年归母净利润预测13%/13%分别至61.7亿元、69.9亿元，新增26年归母净利润预测79.7亿元；基于公司在大宗供应链业务的领先地位以及未来宏观经济复苏以及房地产政策优化，维持公司“增持”评级。
　　风险提示：商品价格波动风险，导致客户违约；经营风险，如合作方违约、货物损失等；资金风险，如评级下降导致的资金成本上升等；地产景气度下滑，房地产业务收入及利润率下滑；公司因合规或其他原因受监管进一步处罚。