从郑州方案来展望“保住房”管理模式
　　16日，郑州市房管局发布《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》，为配售型保障房（下称“保住房”）的开发、配售、管理给出全面的指引。郑州“保住房”定位于工薪群体，较保租房更具改善属性，管理上严格遵循“保本微利”和“封闭管理”原则，使其回归房产居住属性。我们认为首个配售型保障房管理指引的落地，有望加快这一新型供应品类的推出，进而加快双轨制住房体系的构建，引领行业进入新模式健康发展。
　　配售对象：面向本市户籍工薪群体，较保租房更具备改善属性
　　郑州“保住房”面向本市户籍住房困难的工薪收入群体和引进人才群体。准入要求包括：1）主申请人落户满3年（认定人才无需满足年限要求），2）家庭在本市无自有住房，或人均建筑面积低于20平；3）不可同时享有其他政策性住房，每户家庭配售一套。其中，优抚对象、表彰人物等、三子女及以上家庭、公租房保障对象家庭以及符合条件的人才优先。产品设定上，较保租房面积更大（单套建面70-120平），功能性更强（三居室套型比例约50%-60%），购买两年后还可购房。整体而言，郑州“保住房”对配售对象以“是否存在居住困难”为主要考量，产品较保租房更具改善属性。
　　定价与管理：成本加成定价，封闭管理回归房产居住属性
　　去年9月，何立峰副总理在规划建设保障性住房工作部署电视电话会议上，对配售型保障房建设提出两个关键词，“保本微利”以及“封闭管理”。郑州“保住房”的定价与管理同样遵循这两大原则。配售价格主要由土地价格、建安成本、5%的利润以及需据实核算的相关成本组成。同时采用封闭管理，不可流入商品房交易市场，购房人在特定情形下（迁徙、贷款违约、患重大疾病、法院强制处置等）房产可由政府回购。回购价格以原购买价格结合1%的年折旧率确定。“保住房”回购后再次配售，价格与回购价格一致。该措施强化了“保住房”无法增值的属性，明确14号文核心。此外，严格防范在配售流程中的寻租行为，有如更改配售价格、代售等情形将追究刑责。
　　供应端支持：双管齐下促土地供应，支持利用住房公积金提供资金支持
　　整体供应遵循“以需定建”原则。土地为划拨供应，主要来源包括新建或收购，新建土地来源主要有以下途径：1）依法收回的土地、闲置低效的非居住存量土地，以及可深度开发的已有土地（公交场站、地铁上盖等）；2）城中村改造、城市更新等配建；3）机关、企事业单位自有土地；4）商品住房配建。存量住房包括各类政策性住房以及其他房源。辅以4月1日郑州发布的“买就买新、以旧换新”方案，政府拟通过收购二手房收储5000套的存量住房或为“保住房”一大来源。此外，开发贷也有诸多支持，除了可使用地方政府专项债券以外，还提出支持利用住房公积金开发。
　　促进双轨制供应体系建设，为板块提供估值修复空间
　　据住建部，全国已有65城报送今年保障房建设计划（《中国房地产报》12日报道），配售型保障房建设也在加快推进，此次郑州的相关管理规则详尽，或为后续其他城市给出样本，我们预计其他城市的相关管理办法也将陆续推出，推动住房双轨制建设，促进供应体系的梯队化，更好地满足多层次需求。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口；2）港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活，保利物业，招商积余，万物云，绿城服务，滨江服务。
　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。