园区收入下降，光伏即将进入收获期

　　公司4月19日发布年报，2023年实现营收36.6亿元（YOY-22.9%），归母净利13.6亿元（YOY-15.3%），EPS0.91元，拟每10股派息2.73元。公司在园区开发板块具备运营优势，两翼业务进入发展期，光伏板块即将进入收获期，未来可期。由于土地市场景气度低位运行时间超预期，我们预期公司2024-2026年EPS为0.91/0.92/1.00元（前值1.17/1.31/-元）；可比公司2024年平均PE（wind一致预期）为11.8倍，予以公司2024年11.8倍PE，目标价10.74元（前值13.32元），维持“买入”评级。

　　受土地市场景气度以及环保减排业务影响，营收及利润有所下降

　　期内公司营收和归母净利同比均有所下降，主要原因在于非核心城市土地市场修复进程缓慢，公司园区开发业务收入下降26.3%，毛利率水平同比下降6.3pct至58.4%。同时减排业务收入下降，绿色发电尚处于成长期，造成绿色发展业务收入和毛利率同样分别下滑14.0%和5.1pct。但产业基金投资评估增值增加，推动公允价值变动损益同比提升1.9亿，因少数股东权益占比较高的嘉善项目本期结算量下降，因此期内少数股东损益同比下降4.1亿，综合影响下归母净利同比下降15%。

　　新能源业务加快布局，光伏装机量大幅增长

　　公司在分布式光伏等新能源领域持续发力。22年公司投资设立光伏投资平台中新绿能，期内公司进一步发扬在布局光伏上具备的上下游资源优势，和新加坡益阁新能源、双杰电气、港能投等企业成立合资公司，联合拓展光伏项目。截至期末，中新绿能及参股公司累计完成并网474MW，同比增长356%，在建项目211MW。光伏业务即将进入收获期，为未来发展蓄势。

　　产业投资持续发力，区中园不动产管理平台为轻资产拓展蓄力

　　期内公司新增认缴投资基金10支，认缴额9亿，新设一支规模3亿的直投基金，专注于“专精特新”及其他科技领域，新增直投项目11个。截至期末，公司产业投资累计认缴47支，金额约42亿。所投项目上市、已报会及拟报会项目达92个。累计直投科技项目36个，金额5.6亿，拉动总投资58.6亿，促进园区发展协同。期内公司成功发行新创业公司债10亿元，票面利率2.9%，为进一步拓展产业投资业务蓄力。区中园项目同样开启资本化之路。不动产私募基金管理平台中新园瑞以及招商运营平台智新天鸿成立，为未来轻资产扩展打下基础。

　　风险提示：土地市场下行；长三角经济下行；新能源业务拓展不及预期。