无住宅结转致营收下滑，充裕可售资源增厚未来业绩，维持“买入”评级

　　浦东金桥发布2024年一季报，公司一季度无住宅项目结转导致销售收入减少，租赁、酒店公寓和物管收入保持增长。公司可售房产资源充足，租赁收入稳中有升，区位优势以及产业聚集效应显著，我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为14.84、16.74和19.01亿元，对应EPS为1.32、1.49、1.69元，当前股价对应PE为9.1、8.0、7.1倍，维持“买入”评级。

　　无住宅项目结转，营收利润大幅下降

　　公司2024Q1实现营收9.10亿元，同比下降78.7%；实现归母净利润2.28亿元，同比下降83.4%；实现经营性净现金流-1.53亿元，基本每股收益0.2032元，销售毛利率和净利率分别为65.1%和25.4%，分别下降12.8和6.5个百分点。公司业绩下降主要由于2023Q1集中结转高毛利住宅项目碧云尊邸二期项目，2024Q1无住宅项目结转，销售收入同比下降90.7%。

　　租赁物业保持增长，在售项目去化表现优秀

　　公司大力实施安商稳商、敬商暖商工作，采用“招商＋投资＋孵化＋服务”联动的策略，承租户经营状况回升向好，2024Q1租赁业务收入4.94亿元，同比增长32.2%；酒店公寓收入和物管服务收入同比分别增长22.0%和147.6%。截至2023年末公司持有各类经营性物业合计约319万方，平均出租率达到83.3%。2024Q1，公司25号地块通用厂房改扩建项目和北外滩138街坊住宅项目桩基工程开工。截至2024年3月末，公司在售住宅碧云澧悦项目一批次449套房屋去化率达87%，累计待结转金额22.41亿元。

　　可售货值充裕，融资渠道畅通

　　公司在建可售住宅项目充足，截至2023年末，公司市场化外拓销售住宅项目总建筑面达到153万方，预计货值320亿元。园区资源方面，碧云商业综合体规划已于2024年2月正式获批，总建面约36万方，力争年内实现开工。公司融资渠道畅通，2023年分别发行10亿元公司债和14.5亿元中票，票面利率不超过3.3%；2024Q1发行17.81亿元的证监会主管ABS，票面利率3%，融资渠道畅通。

　　风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。