租赁及销售收入下滑，投资收益拖累利润，维持“买入”评级

　　张江高科发布2024年三季报，公司收入下降利润承压，租赁业务和销售收入同比均下滑，产业投资力度持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为11.25、13.34、14.61亿元，对应EPS为0.73、0.86、0.94元，当前股价对应PE为37.1、31.3、28.5倍，维持“买入”评级。

　　收入下滑利润承压，投资净收益大幅减少

　　公司前三季度实现营收16.83亿元，同比下降3.7%；实现归母净利润5.11亿元，同比下降33.1%；其中三季度收入和归母净利润分别下降62.1%和34.1%；实现经营性现金流净额-22.82亿元，基本每股收益0.33元，销售净利率同比下降14.2pct至29.9%。公司归母净利润下滑由于（1）销售毛利率同比下降7.4pct至58.6%；（2）期间费率同比提升5.5pct；（3）2023年同期让持有的联营企业股权产生投资收益4.12亿元，导致前三季度投资净收益同比下降77%；公司经营性现金流为下降主要由于园区综合开发支出同比大幅增长。

　　租赁收入同比下降，项目建设高速推进

　　公司前三季度实现房地产租金收入7.6亿元，同比下降1.3%，其中三季度租金收入同比增长2.2%。截至9月末出租房地产总面积为150.7万方，环比基本持平。公司前三季度实现销售收入9.05亿元，同比下降5.3%，导致上半年营收规模下降，其中三季度销售收入1.79亿元，较2023年同期9.33亿元差距较大。公司上半年存量在建项目14个，涉及总建筑面积约242万方，其中康桥汇康天地地块实现开工，将重点围绕集成电路材料及装备两大细分领域，打造材料装备产业园。

　　投资规模稳步扩容，融资渠道畅通

　　截至上半年末，公司累计产业投资规模已达94.41亿元，同比增长8.36%，其中直投项目金额40.77元，参投基金认缴出资54.64亿元。公司1-9月公开市场融资46亿元，包括公司债和中票各18亿元，票面利率不超过2.57%，10月拟发行不超过16.5亿元的中期票据，融资渠道畅通。

　　风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。