报告摘要
　　4月29日，公司发布2024年年度报告，公司全年实现营收3116.7亿元，同比-10.2%；归母净利润50.0亿元，同比-58.6%。
　　结算下降影响收入，计提减值拖累利润。2024年，公司实现营收3116.7亿元，同比-10.2%；归母净利润50.0亿，同比-58.6%。净利润增速转弱主要系：1）项目结算收入减少；2）结转项目利润率下降，毛利率从2023年的16.01%下滑至2024年的13.93%；3）公司拟对部分项目计提减值准备，资产减值损失为50.6亿元。
　　规模仍位居行业第一，拿地趋于保守。受行业基本面下行影响，2024年，公司实现签约面积1796.61万平方米，同比下降24.7%；实现销售签约3230.29亿元，同比下降23.5%。尽管销售规模下降，但公司销售金额连续两年稳居行业第一。根据克而瑞数据，2024年，公司全年新增土地建面324.5万平米，新增土地价值679.9亿元，对应货值为1310.1亿元,分别较2023年下滑65.0%、46.1%和45.5%，在行业下行期，公司保持了谨慎的投资态度。
　　可转债发行获批，各项融资渠道畅通。2025年4月23日，保利发展的可转换公司债券获得中国证监会批复通过，此次发行规模不超过85亿元，有效期为12个月，这意味着公司在资本运作方面取得了重要的进展，并有助于加强公司的财务灵活性。
　　投资建议：保利发展作为央企地产龙头，销售规模位居行业第一，财务稳健，资本结构持续优化，融资渠道畅通，考虑到房地产行业整体下行带来的结转规模下降、毛利率承压及存货计提减值等因素的影响，我们预计公司2025-2027年的归母净利润分别为54.5/61.4/65.2亿元，EPS分别为0.46/0.51/0.54元（前值2025-2026年EPS预测为1.21和1.27元），对应PE为17.8/15.8/14.9倍，考虑到公司当前估值水平较低，维持公司“买入”评级。
　　风险提示：销售不及预期，房地产行业加速下滑，研报使用信息不及时。