事件描述
　　公司前三季度实现营收1614亿（-26.6%），归母净利亏损280亿（去年同期亏损179亿），其中Q3归母净利亏损161亿（2024Q3亏损81亿）。综合毛利率9.6%（+0.1pct）。
　　事件评论
　　开发收入与毛利率双降，资产减值与投资收益亏损拖累业绩表现。2025年前三季度公司实现营收1614亿（-26.6%），主因开发业务结算收入同比下降34%至1142.5亿。归母业绩大幅亏损280亿，与开发毛利率下滑、计提减值、投资收益亏损、折价处置资产回笼现金有关：1）2025年前三季度综合毛利率9.6%（+0.1pct），其中开发业务结算毛利率7.8%（-0.5pct）；2）资产与信用减值148.4亿（去年同期仅减值74.7亿）；3）投资净收益为亏损29.6亿（去年同期为盈利0.7亿）；此外收入大幅下降后期间费用率被动提升2.0pct至9.1%，一定程度拖累业绩表现。截至2025Q3公司账上预收款1338亿元（-46.8%），预收账款/年化结算收入=0.61X，后期的结算收入与业绩预计将持续承压。
　　销售下滑，积极盘活资产，加速库存去化。2025年前三季度公司全口径销售额1004.6亿（-44.6%），销售面积775.1万方（-41.8%），行业排名TOP6，规模仍处头部梯队；销售均价12961元/平（-4.8%），均价下跌或与存货结构下沉、折价促销相关。公司加速库存去化，年初现房实现销售202亿，年初准现房实现销售206亿，车（位）商（铺）办（公）销售130亿，共109个项目实现销售斩尾。拿地角度，2025年前三季度累计获取13个项目，权益拿地金额28.1亿，权益拿地面积57.1万方，楼板价4921元/平。2025年前三季度新开工量473万方（-32.2%），竣工量837万方（-38.8%），分别完成全年计划量的70.7%、59.2%。截至2025年前三季度公司未竣工土储5936万方（在建2978+待建2958），同比下降22.7%，资金趋紧下盘活库存、处置资产、审慎投资是理性选择。
　　经营业务稳健运营，彰显较强韧性。2025年前三季度公司经营业务全口径收入435.7亿（+1.1%）。物业服务前三季度新增年化饱和收入达16.8亿元。商业全口径收入62.1亿（-6.9%），万科商业客流同比增长5.0%，销售额同店同比增长3.8%。物流仓储业务全口径收入31.8亿（+7.4%），其中高标库收入15.0亿，冷链16.8亿，累计开业项目148个，可租赁面积1046万方。长租公寓全口径业务收入27.4亿（+4.4%），在手28.0万间，累计开业20.4万间。公司多元业务均处赛道第一梯队，稳健运营助力穿越周期。
　　投资建议：行业困境中公司积极盘活库存，处置资产，回笼现金；融资端积极争取各类金融机构支持，前三季度并表范围内新增融资和再融资265亿；股东端深铁集团给予流动性支持，截至当前已累计向公司提供291.3亿元的股东借款（借款利率与抵质押率均优于市场惯例水平）。行业整体承压背景下，公司核心要务在于维持资金链平衡，在渡过流动性压力、成功穿越周期的前提下，公司存续价值仍相对突出。预计2025-2027年归母净利-420/-192/-69亿，给予“增持”评级。
　　风险提示
　　1、行业需求承压，销售大幅下滑；2、房价持续下行，资产减值压力进一步加剧；3、股东深铁集团的资金支持不及预期。