住房价值：如何理解住房的价值中枢？
　　价值视角下，房价的本质是房租资本化的结果，长维度看房价=F【净租金、利率、增速】。模型测算当前宏观背景下购置核心城市的70年产权住房需要的合意租售比或需2%-3%，如若居民置业对于风险溢价要求更高，则需要更高的租售比回报；购置老旧或低能级城市住房对租售比的要求也更高。更高的租金增速意味着更高的综合价值与更低的租售比要求，如若租金明显上涨，核心城市或可更快穿越楼市下行周期。边际维度，投资与自住两种视角下的底层定价逻辑相通。如果房租不涨，投资视角下当前核心城市2%左右的租售比或仍不具备太大吸引力；但在特色国情和租购不完全等价背景下，情绪价值使得自住相较投资可以接受更低的租售比，只要房租不再明显下跌，情绪价值弥补折旧和税费，租售比和可比利率接近就可达到局部均衡。
　　租金展望：全局企稳尚需时日，结构性改善有望兑现
　　长期来看，房租的“锚”是通胀，但中短期租金仍受供需压制。近3年核心城市的挂租房源量明显走高，一方面源自个人系房源挂租量增加，另一方面核心城市保租房的落地也带来了大量新增供给。尽管保租房建设高峰可能已经过去，但十五五落地量仍不算低，整体供给端增速明显高于需求端常住人口增速。中短期租赁市场供需承压，居民端就业与收入预期仍未明显改善，全局租金或进一步探底；但部分科技行业的崛起或有望带来个别城市、局部区域的结构性复苏。
　　周期判断：下半场特征显现，结构性触底可期
　　二手房方面，今年以来量价边际修复，尤其是低总价房源，预计全年成交量大个位数增长、价格跌幅收窄；新房方面，今年以来表现整体承压，但受基数影响主要指标全年表现预计仍落在年初预测范围内，销售等前端指标同比降幅有望收窄；此外受益于新兴产业的快速发展与产品力提升，“好房子”表现相对亮眼。整体而言，行业量价明显调整后，今年降幅有望收窄，行业调整下半场特征逐步显现；尽管系统性止跌仍依赖就业/收入/通胀表现，但结构性触底可期。
　　股票价值：边际定底部，景气定趋势
　　优质房企股价往往领先于基本面的复苏而率先见底，产业政策与量价边际变化确定底部位置，行业景气则是股价持续上涨的前提。为了更好地衡量地产股的长期价值，综合对比各类估值模型的适用性与局限性后，我们认为“二分法”是相对更为严谨、贴合房企经营实质的估值框架，有效弥补了单一估值方法的片面性，其核心思路是将房企整体价值拆分为两大独立部分，既定的存量部分与类永续经营的增量部分，分别进行估值后汇总得到企业整体价值。短期产业政策与量价边际变化确定板块与优质个股的底部区间，如果景气持续上行房企长期价值有望兑现。
　　投资建议：局部均衡渐显，优质龙头胜率与赔率兼备
　　自住视角下部分核心城市低总价房源有望率先达到局部均衡，周期调整的下半场基本面结构性触底也值得期待。优质房企股价往往领先于基本面的复苏而率先见底，中期视角下当前龙头开发已明显低估；行业景气是股价持续上涨的前提，如若周期反转将会迸出极大的估值弹性。开发之外，重点关注多元化赛道的投资机会，具备稳定现金流价值的优质商业、物管龙头有望为投资人持续提供较高股息回报；聚焦核心城市的优质经纪龙头亦将长期受益于市占率提升。
　　风险提示
　　1、下半年楼市热度降温；2、“好房子”去化承压；3、地产政策落地滞后；4、房企出险扩散。