上海银监局日前发布的《上半年上海市房地产信贷报告》显示，上半年上海市房地产贷款总体增长趋缓，至6月末，全市中外资银行机构商业性房地产贷款余额为5989亿元，比年初增加562亿元，增长10.4%。如扣除统计口径调整因素，房地产贷款比年初增速仅为4.2%，比全市银行机构各项贷款增速低4.4个百分点。

　　开发投放较多个贷探底回升

　　房地产开发贷款投放较多。至6月末，全市中资银行机构房地产开发贷款余额2075亿元，比年初增加145.7亿元(扣除口径调整因素)，同比多增46.37亿元。以住房开发贷款为例，1至6月全市中外资银行机构每月发放住房开发贷款金额分别为67亿元、28亿元、48亿元、63亿元、64亿元和42亿元，除了2月以外，每月发放量维持在40亿元以上。

　　个人住房贷款探底回升。至6月末，全市中外资银行机构个人住房贷款余额3099.4亿元，比年初增加86.5亿元，增速仅为2.9%，明显低于房地产贷款总体增速。

　　报告分析，二手住房贷款已经成为拉动个人住房贷款增长的重要因素。一手住房和二手住房贷款增量分别为3.0亿元和83.4亿元，而一手住房成交量却高于二手住房，两者形成鲜明反差。上海银监局分析，这显示了一手住房贷款的需求度较低。目前一手住房成交区域主要集中于中外环、外环外区域，住房总价较低，有的新开楼盘超过一半以上的购买者是一次性付款，即便需要商业性贷款，也大多搭配住房公积金贷款和装修贷款，而二手住房成交区域更集中于市区，总价较高，对商业性贷款需求更强。

　　今年以来，“两外人士”对个人住房贷款增长的贡献度远超本地居民。至6月末，中外资银行机构“两外人士”个人住房贷款余额1328.2亿元，占全部个人住房贷款比重为42.9%,余额比年初增加52.6亿元，其增量占全部个人住房贷款增量的60.8%。

　　房地产开发对银行依赖度降低

　　上海银监局认为，随着房地产直接融资、外资流入、委托贷款及民间融资等渠道的不断开拓，房地产开发企业融资渠道日益多元化，房地产开发投资对银行信贷的依赖程度已经有所下降。

　　银行信贷政策在一定程度上影响了市场走势，但市场波动才是决定银行信贷增长的主要因素。报告中分析，从2007年以来，住房开发贷款增量的月度波动与市场成交量呈现较明显的负相关，每月新建住房成交面积与下月住房开发贷款增量的相关系数达到-0.70。这说明在市场成交趋旺的前提下，开发企业回笼资金较多，往往会在下月归还住房开发贷款，导致住房开发贷款需求减少，反之需求则增加。自2006年以来，每月新建住房成交面积与下月个人住房贷款增量的相关系数达到0.80，说明个人房贷的需求主要受市场销售状况决定。