目前住宅投资的回报主要来源于买进与卖出之间的差价。但住宅市场不可能一直保持非常景气的态势，住宅市场走向成熟后，价格涨幅将逐渐趋缓。价格涨幅趋缓后，住宅的投资回报完全取决于租金回报率。此外，住宅市场将进一步细化，那些游离于细分市场之外的住宅期租金上涨的动力将越来越小。除顶级公寓外，住宅的租金回报远低于商铺，而且随着时间增长，住宅类房产的相对价值可能会有所贬损。

　　“这正是上海市中心商铺为何一铺难求，投资回报率远高于同地段住宅的原因。”娄锋认为，上海郊区那些规划良好的中心城区的商铺有巨大的投资潜力。

　　徐姗姗告诉记者，中心区域商铺前三年约以每年6%-8%的价格递增，三年后的增长速度可达10%左右，而一些地段特别好的街角铺，价格增长幅度会更高。例如，静安、黄浦、卢湾、徐汇等上海市中心城区是人口最密集的区域，人口流动频率也远大于其他区域，这些区域基本是一铺难求。

　　像松江、南汇、宝山、闵行等曾经被认为是郊区的地方，正在引入大量的人口和工业、商业项目。这种人口导向是商铺投资潜力的来源所在。

　　地产商惜售局面有变

　　一般而言，商铺的售价要高出同区域、地段住宅售价，但上海很多区域却出现了二者倒挂的现象。然而正是这种倒挂的现实表明了商铺存在的巨大商机。

　　今年地产市场不景气，沪上一些地产商也因资金困难，将过去不愿出售的商铺拿出来进行销售。“位于徐汇万体馆边电影华苑的商铺一直是不对外出售的，但今年也拿出了一部分铺子在市场上出售。”娄锋表示，其他区域也出现了类似的情况。一些中环线以内楼盘的开发商为了缓解资金压力，将商业裙房拿出来出售以回笼现金。

　　“过去一些铺子根本买不到，今年在市中心终于能看到铺子出售了。”江先生表示。

　　“上海市中心的铺子地产商一直是惜售的，今年的情况有所改变，市区一些存量的铺子有放量出来。”娄锋表示，地产商的资金的确比较紧，既然市场都看好商铺市场，那么地产商也希望通过商铺的销售回流一部分款额。

　　“市场方面的主要原因是，现在市区商铺的高价格被投资者认可了，也愿意投资到商铺市场。”徐姗姗认为，过去同地段住宅价格短时间内就被炒得过高，投资住宅的收益远大于商铺。同期商铺的价格也一直没有上去，所以地产商不愿出售。

　　娄锋表示，在去年上海住宅价格疯涨的情况下，商铺市场竞争力比较小。但是今年住宅价格涨幅较小，而且业内普遍认为不景气的态势可能会持续相当长一段时间，于是投资者将目光转移到商铺市场。娄锋表示市区商铺前三年回报约在5%-6%之间，之后的回报可能会翻倍，正是因为该市场被很多投资者看好，因此投资者也愿意出一个好价钱，商铺价格也有所上升。