平均溢价率仅6.4%!北京集中供地控价最严 现场战况激烈 7地块进入“竞方案”阶段

2021-05-14 08:17:21 来源: 华夏时报 作者:陆肖肖

  “竞争比我们之前预想的要激烈的多,大家的热情很高,没想到这么多地块不光达到了限价,还达到了政府持有产权的上限,到了竞高标准方案的阶段。” 地产投拓人李星(化名)告诉《华夏时报》记者,土地挂出这一个月以来,为了更加精确的测算出每宗地的方案,自己和团队加班已经成了常态,通宵熬夜更是家常便饭,他们这次竞报了七宗土地,但遗憾的是未有斩获,因为很多地块明显“算不过账”来。

  与李星一样的地产投拓人还有很多,在拍地现场,挤挤挨挨的坐满了开发商的工作人员。5月11日,北京首次集中供地落下帷幕,超过200多家的房企混战,29宗地,1102.21亿元,是这次土拍盛宴留下来的最新创纪录的数字。

  图片来源:中国指数研究院

  热门地块硝烟四起

  在拍地现场,李星一边紧紧盯着屏幕上的拍地转播,一边微信不离手,向电话的那头“直播”现场的情况,时不时的与同事沟通,或者打电话商量方案。趁着两宗地拍卖的间隙,李星才抓紧时间快速吃了一个面包当做早餐。

  在5月10日的首场拍卖中,前两个拍出的是朝阳金盏两宗地块,这两地块分别被卓越、融创拿下,价格达到上限价格以外,分别拍出了13%和15%的政府持有产权份额。而之后的朝阳王四营乡的三宗地,全部达到顶格条件,达到成交总价上限后,竞报“公共租赁住房”也已达到上限面积,转入了高标准商品住宅建设方案投报程序。

  在5月10日下午出让的海淀树村两宗地块同样胶着,两宗地块在早在线上阶段就触达地价天花板,现场直接竞报政府持有产权份额,也都达到了政府持有商品住宅产权20%的份额上限,进而转入到了高标准商品住宅建设方案投报阶段。

  “同之前相比,房企举牌猛多了,之前的节奏没有这么快。”一位TOP20房企投拓人张远(化名)向《华夏时报》记者表示,“在新规则之下,大家还在适应和摸索中,明显感觉到企业举牌很没有章法,企业竞报公租房上限面积还好,因为公租房已经摇了很多年了,但是竞报政府持有商品住宅产权份额以前没有过,所以开发商很矛盾,房子售价锁死了,如果后期政府份额太高,想要盈利就很难。”

  在此次竞拍中,竞争最激烈的一宗土地拍到了110轮。5月11日上午,丰台张郭庄村6145、6159地块吸引了七家房企及四家联合体的竞争,这宗地块在网上竞报环节已触及价格上限达62亿,现场直接进入竞报公共租赁住房阶段,参与企业竞争激烈,一直到第110轮,首开+卓越联合体才以62亿+32500平米的公租房代价拿下该地块,溢价率5.08%,住宅楼面价约4.5万/平米。

  张远分析:“可以明显感觉到,有的企业慌了,有的地块有十几家企业竞争,可能大家比较担心,集中供地第一波是这样,第二波地块会不会要求和限制更多,所以在第一波的时候拼命想拿地。但也有企业明显还在观望,因为之前北京拿地比较凶的企业有的都没有拿上地,甚至举牌都很少”。

  值得注意的是,北京第一次集中供地中,出现了多块相对优质的地块,这些都遭到开发商的拼抢。据中国指数研究院统计,29宗地块中有22宗地触及地价上限,占比达76%,其中7宗地块突破了“地价上限、竞公租房/政府持有比例”两道上限,最终进入竞报高标准商品住宅方案阶段,加上其他3宗地块达到地价上限后直接进入高标准商品住宅建设方案投报,共有10宗地块进入高标准商品住宅建设方案程序,最终结果需要官方对比各家方案,成交结果后续才能公布。

  为什么此次土地竞拍热度比较高呢?中国指数研究院分析,一是2020年下半年以来市场去化速度加快,房企土地储备减少,补仓意愿较强;二是从房地产开发运营节奏来看,房企大多年初拿地,下半年项目入市,北京近三年1-2月均是房企拿地高峰期,而北京集中供地前暂停土地供应,房企拿地高峰期后延至此,一定程度上加剧了竞争;三是部分房企重回北京拿地布局,拿地企业数量增加,加大了竞争程度。

  卓越成最大赢家

  5月10日上午,随着一阵欢呼声,北京首次集中供地第一宗地块落锤,卓越以39.27亿+13%政府持有产权将金盏02地块拿下,溢价率3.89%,在转播室内的卓越人不禁欢呼庆祝起来。在此后的拍地中,拔得头筹的卓越延续了这份幸运,最终斩获了4宗地块,除第一宗独立拿地之外,还与首开合作拿下了丰台张郭庄地块,同中交合作拿下了昌平中关村生命科学园和昌平东小口两宗地块,权益成交金额113亿元,成为此次北京集中供地取地金额最高企业,带给市场一丝惊喜与意外。

  作为大本营在深圳的房企,这并不是卓越第一次在北京拿地,此前曾和万科合作了翡翠公园和翡翠山晓两个项目,但这次大规模拿地,透漏出卓越北上的决心和野心。

  卓越方面告诉《华夏时报》记者,北京的集中供地竞争环境比较好,每一宗地的整体报名数都比较均衡,相对产品形态较为丰富,选择也比较多,卓越通过大量对土地的选择和研判,选择和深耕北京的企业强强联合获取地块,从安全性、抗风险性以及管理弹性上来讲,是符合企业的一贯策略的。

  对于未来的项目规划和操盘方式,卓越方面表示,北京作为绝对的一线核心城市,是卓越既定的战略城市。“我们长期看好北京市场,也一直在关注和研究北京市场,我们这次拿地的项目具体情况还在和合作方谈,主要依靠华北公司团队在运营。”卓越方面对记者表示。

  除了卓越以外,此次土拍中,相对爆冷的企业是中海,在独立报名了十几宗地块之后,拉满了市场上的期待值,但中海最终并未出手,连现场的举牌都很少。

  房企适应新的游戏规则

  此次集中供地调整了土地出让方式,弱化了原有的共有产权房和限竞房出让方式,重启了竞配建公租房出让方式,创新性推出“竞政府持有共有产权份额”和“竞建高品质住宅”等出让方式。在地价上限及其他严密的土拍规则约束下,此次29宗宅地整体成交平均溢价率为6.4%。但新的游戏规则也让房企的前期测算方式发生了大的改变。

  现场一位房企投拓人陈时(化名)告诉《华夏时报》记者,在前期测算方面,企业都要改变策略,现在测算比之前复杂的多,报告也需要更多的细节。拍地是动态的,地价是多少,企业会测算出相应的利润,当前的条件下,涉及到的因素会更多,因为涉及到政府持有份额,和公租房面积,相应的财税如何计算等也是需要再明确的。

  张远表示,很多宗地的限价和竞拍条件使得房企的发挥空间极为有限,如果是达到“公共租赁住房”上限面积的话,是算不过账来的,也就是没有办法达到企业的盈利要求的。虽然门槛比较高,市场也比较难做,但北京市场大家不可能放弃,如果集团要求拿下只能是硬拿。

  陈时分析,“到了竞建高品质住宅的地块,后期建设成本自然会提高,可能装配式建筑的要求会提高,建筑需要更节能和宜居,这就会对开发商的成本管控能力,对开发节点掌控的要求比较高。限定房价和地价是一个惠民的举措,但对开发商来讲,相应的利润肯定会下降,开发商只能尽量压缩成本、压缩工期,维持一个微薄的利润。”

  无论结果如何,房企投拓人可以暂时松一口气了。“在拍地结束后,我们可以结束为期一个月的加班状态,晚上终于能睡个好觉了,短暂休整之后,就要为下一波供地高峰的到来做准备了。”李星说。

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