● 本报记者 董添

　　清明假期期间，多数地区楼市成交较为平淡。部分城市楼市成交、带看出现较为明显的企稳迹象。值得注意的是，近期，多地出台一系列政策，促进楼市平稳健康发展，主要涉及阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限、调整公积金贷款额度、推出春季购房节活动等。业内人士预计，随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或迎来温和修复，二手房市场“以价换量”态势预计将延续。

　　整体较为平淡

　　诸葛找房数据研究中心数据显示，清明假期期间，重点城市楼市成交整体较为平淡。一方面，清明假期出游热情上涨，或在一定程度上导致购房需求释放滞缓；另一方面，今年以来，房地产市场整体仍处于调整态势，新房销售延续筑底格局。

　　部分城市在清明假期期间成交、带看均有企稳迹象。诸葛找房数据显示，上海、佛山、温州2024年清明假期新房成交表现较好。

　　中指研究院监测数据显示，清明小长假期间，部分城市市场情绪略有修复，如北京、青岛、郑州在政策带动下，项目到访量增加较为明显。

　　从北京市场看，中原地产监测数据显示，清明假期期间，北京地区日均成交量维持在500套以上。4月4日至6日，二手房网签量分别为51套、47套和67套。

　　“北京地区二手房成交‘荣枯线’为月均1.5万套，清明小长假二手房成交日均签约500套以上，相比之前，回暖迹象较为明显。特别是在假期之前，北京地区并没有针对性出台相关利好政策。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

　　北京市住建委网站统计数据显示，3月份，北京全市二手房网签量为14280套，逼近1.5万套“荣枯线”，比上月上涨125.5%，相比去年3月下降35.7%。

　　业内人士认为，3月以来，北京二手房市场出现一些积极信号。二手房价格下调幅度相比之前几个月出现明显放缓的迹象。但北京二手房挂牌量居高不下，低总价、高龄楼房源占比仍然偏多，预计这部分房源4月仍将面临较大的价格下行压力。

　　利好政策频现

　　近期，多地出台了一系列政策，主要涉及阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限、调整公积金贷款额度、推出春季购房节活动等。

　　鹤壁市近日宣布，将于2024年4月12日至14日举办春季购房节活动。优惠政策方面，购买商业房30平方米（含30平方米）以上的，每套享受1万元购房补贴；购买30平方米以下的，每套享受5000元购房补贴。购买商品住宅144平方米以下的，每套享受1万元购房补贴；购买144平方米（含144平方米）以上的，每套享受5000元购房补贴。

　　近日，微信公众号“江西发布”发文，南昌、赣州、九江、新余接连发布公告，阶段性取消首套住房贷款利率下限，4月1日起执行。

　　福州、济宁、青岛等地也宣布，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。4月3日起，福州阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。福州市五城区首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原不低于25%，调整为不低于20%；二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原不低于35%，调整为不低于30%。住房套数认定标准按照原政策执行。

　　中国证券报记者了解到，目前住房贷款利率实际上形成了“三层定价机制”：一是全国层面，央行确定全国性的利率政策下限；二是地方层面，地方政府在全国性利率下限基础上，确定当地住房贷款利率下限；三是银行层面，银行综合考虑客户资质、资金成本等因素，与借款人协商确定实际执行的住房贷款利率。当前，多数城市首套住房贷款利率下限呈下降趋势。

　　部分城市楼市调控优化打出“组合拳”。以青岛市为例，在发布《关于调整青岛市新发放首套住房个人住房贷款利率下限的通知》的当天，青岛住房公积金管理中心网站发布《关于调整我市住房公积金贷款政策的通知》，涉及购买第二套住房调整公积金贷款最高额度等内容。在青岛市行政区域内购买家庭第二套自住住房的，借款申请人及配偶均符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为80万元；借款申请人仅本人符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为50万元。此前，青岛二套房公积金贷款单职工上限为36万元，双职工上限为60万元。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示，当前房贷利率较高的城市，未来存在进一步下调的空间。

　　刚需占比上升

　　“今年‘小阳春’，楼市回暖节奏偏慢、力度偏弱。从成交结构看，刚需占比上升明显，二手房市场呈现出‘对价格更为敏感’的刚需市场特征。”麦田房产相关负责人告诉中国证券报记者。

　　麦田房产认为，当下，供应大于需求，购房者拥有更多的房源选择，业主需作出较大的价格让步才能成交，二手房议价空间持续扩大。

　　中指研究院市场研究总监陈文静认为，随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或迎来温和修复，叠加“白名单”项目融资落地见效，项目建设推进有利于提振市场信心，进而带动新房销售边际好转。核心城市在政策优化以及供给端改善等因素带动下，新房销售规模有望进一步修复。从二手房市场看，“以价换量”态势预计仍将延续。

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