证券时报记者王小伟

12月18日，天津国资房企津投城开（600322）启动资产置换，同时发行股份及支付现金方式，购买能源（850101）集团等持有的天津津能、天津热力等公司控股权，并募集配套资金。交易完成后，公司主营业务将由房地产（881153）开发经营变更为供热、综合能源（850101）服务及新能源发电（884150）等业务，意味着公司将彻底转换赛道。

地产公司“转轨”其他产业并非孤例。今年7月，格力地产（600185）启动置出所持有的上海等地相关房地产（881153）开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并置入珠海（883419）免税集团不低于51%的股权。由此转身零售赛道，被市场冠以“免税新贵”的预期。日前，公司重大资产置换暨关联交易事项获得珠海（883419）市国资委批复。

这种“转轨”具有“彻底”抛弃地产业务的意味。在这轮房地产（881153）企业转型潮中，还出现过一些“轻转型”案例。比如北京国资房企华远地产（600743），它是将房地产（881153）开发业务相关资产及负债转让至控股股东北京市华远集团，聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理（885915）、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。此外，港股美的置业（HK3990）筹划将房地产（881153）开发及销售业务进行内部重组，由私人公司持有这部分业务，进而将重心转移到轻资产模式，专注经营性业务。

与部分公司通过破产重整等方式解决债务问题不同，这些房地产（881153）企业在财务层面没有债务爆雷，可见在企业运营和解决地产包袱层面，具有“前端化”的意味。

从效果来看，这更有利于防患于未然，而从财务影响来看，同样可以实现降低企业的杠杆率及负债水平，尤其是减轻偿债压力，助力地产企业增强抗风险能力的作用。此外，路径选择方面的“去重取轻”，以及运营层面的转换赛道推进转型，也都是这些案例表现出来的共同特征。

除了前述类型之外，还有一种模式并进。北京民营地产公司万通发展（600246）筹划作价3.24亿美元收购索尔思光电1.24亿股股份事项，以切入光模块领域，推进通信与数字科技领域发展。

由此，同样是地产公司转型，正在日趋明晰的分化出的“格力地产（600185）式”“华远地产（600743）式”“万通发展（600246）式”这三种不同的转型路径，最新出现的津投城开（600322）运作方式，可以归为“格力地产（600185）式”。未来倘若还出现地产上市公司转型，大概率也会沿着这三条路径演进。

多元化转型路径，映射出行业步入新周期（883436）。地产行业下行周期（883436）下，政策的每一步都牵动着市场神经。从目前市场整体运行特征来看，主流判断认为，房住不炒、租购并举的政策目标已经实现。房地产（881153）整体正在步入存量时代，市场已经是一个全然不同的新世界。

在此背景下，相关上市公司随势而变，既有利于地产化债和公司转轨发展，也有利于资本市场焕新和高质量发展。

在这些自救方式中，往往都是“大手术”，有时会伴生着重组方案调整。前述案例中的一些公司，最终运作方式都是通过其他重大资产重组方案调整而来的。

从二级市场表现等维度来看，地产转型往往给与市场新预期。但三条路径之上，各有不确定性。以某些地产公司就因为深陷立案调查风波暂停了重组，相关进展一波三折。

对于地产企业来说，在剥离地产主业后，将如何应对萎缩的营业收入规模问题，需要提前谋划解决。而即便注入资产之后，新的增长点是否能生根发芽、开花结果，也是房企转型后不得不面对的新课题。