“大浪淘沙始见金”，在房地产（881153）行业深度调整之际，风险和机遇并存，逆流而上的房企仍然能够穿越周期（883436），为股东实现回报。

在年报季尾声之时，新京报贝壳（BEKE）财经以2024年房企销售额排行榜50强（参照中指研究院公布名单）为基础，选取其中的上市房企，推出《2024年上市房企归母净利润排行榜》。以此观察50强房企中谁是“利润王”？谁能在逆境中保持盈利稳增？谁能跨越周期（883436）带给股东持续性回报？

华润赶超中海成为新晋“利润王”

根据新京报贝壳（BEKE）财经统计，2024年，归母净利润排名前10位的房企分别是华润置地（HK1109）、中国海外发展（HK0688）（简称“中海”）、龙湖集团（HK0960）、保利发展（600048）、招商蛇口（001979）、建发房产、滨江集团（002244）、绿城中国（HK3900）、中国金茂（HK0817）和越秀地产（HK0123），其中超过百亿元的仅有3家房企，分别是华润、中海和龙湖。

从2024年房企归母净利润排位来看，最大的变化是中海丢了“利润王”的名号；华润置地（HK1109）迎头而上，以255.8亿元的归母净利润成为新晋的“利润王”，这也得益于华润置地（HK1109）拥有经营性不动产业务、轻资产管理业务等高利润率板块带来的利润支撑。而销售额排行榜第一名的保利发展（600048），在归母净利润排行中跌出前三，位居第四名，其归母净利润总额仅为第一名华润置地（HK1109）的1/5。

值得一提的是，在民营房企生存面临挑战的局面下，龙湖集团（HK0960）以104.01亿元的归母净利润摘得第三名，成为民营房企中最能盈利的房企。

在入选房企中，仅有3家上市房企的归母净利润同比实现了正增长，分别为滨江集团（002244）、中国金茂（HK0817）、新城控股（601155）。

去年首度闯入房企销售榜前十的滨江集团（002244）在2024年实现营业收入约691.51亿元，同比减少1.83%；归属于上市公司股东的净利润约25.46亿元，同比增加0.66%。

而中国金茂（HK0817）扭亏为盈的主要原因为“三费”下降、计提资产减值拨备减少。2024年，中国金茂（HK0817）实现公司所有者应占溢利10.65亿元，而去年同期亏损68.97亿元。此外，得益于“地产+商业”双轮驱动的模式，新城控股（601155）归母净利润为7.52亿元，同比增长2.07%。

万科、金地、美的置业等由盈转亏

2024年，最出乎意料的是万科（000002）的巨额亏损，在50强上市房企盈利排行中垫底。年报数据显示，万科（000002）去年实现营业收入3431.76亿元，同比下降26.32%；归属母公司净利润-494.78亿元，由上年的盈利转为大幅亏损，这也是万科（000002）自1991年上市以来的首次年度亏损。

万科（000002）也对外表示，2024年净利润出现亏损，主要是对部分项目计提存货跌价准备，部分其他应收账款需要计提减值，非主业财务投资基于成本法核算出现一定亏损以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

同时，2024年由盈转亏的房企还有北京城建、美的置业（HK3990）、金地集团（600383）等。

其中，曾经的“招保万金”之一的金地集团（600383）也出现了上市以来的首次亏损。对于归母净利润亏损，金地集团（600383）方面表示，受到销售规模的缩减、开发业务结转规模的减少、结算毛利率的下滑，以及部分资产计提减值等因素的综合影响。尤其重要的影响是，2024年金地集团（600383）对部分资产计提的减值损失高达66.92亿元，成为导致利润亏损的关键因素。

此外，出险房企融创中国（HK1918）、碧桂园（HK2007）、远洋集团（HK3377）、世茂集团（HK0813）在2024年仍然出现巨额亏损，其中，融创中国（HK1918）、世茂集团（HK0813）亏损扩大，而碧桂园（HK2007）、远洋集团（HK3377）、旭辉控股等亏损收窄。

在业内人士看来，在房地产（881153）行业整体面临调整之际，一方面，房企经营面的改善依赖于行业整体市场情况的改善，另一方面也需要企业反躬自省，在负债、规模、利润方面取得平衡，才能够行稳致远。