2025年11月3日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，房地产（881153）高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新（885991）将进入加速推进阶段。

报告具体内容如下：

事件：2025年10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下文简称“十五五”规划建议）全文发布，内容共有15个部分、61条，房地产（881153）相关内容也出现在多项战略任务中。 此次“十五五”规划建议与“十四五”相比，最大的两个区别是，1）由“十四五”中的“房住不炒”的定调转向至“十五五”的“高质量发展”。
2）在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”部分中，单列“推动房地产（881153）高质量发展”条目，而此前的“十四五”规划建议中房地产（881153）无单列条目，体现出当前中央对于地产的重视，以及当前中央对于房地产（881153）的考量更多在民生层面。在如何推动房地产（881153）高质量发展方面，规划建议也做出了明确指示，主要涉及5大方向：构建房地产（881153）发展新模式、优化保障房供给、增加改善性住房供给、“好房子”建设、建立房屋安全管理制度。
一线城市购房限制性政策仍有优化空间，新消费（883434）时代下商业地产价值有望重塑。“十五五”规划建议与“十四五”规划建议均在“消费（883434）”相关章节提及房地产（881153），与“十四五”规划建议中“促进住房消费（883434）健康发展”不同，“十五五”规划建议明确指出“清理住房消费（883434）不合理限制性措施”，提法更加直接和聚焦。基于当前限制性措施主要集中在一线城市，我们预计，仍将延续渐进式的调整方式，但节奏可能会加快。此外，“十五五”规划建议还提及“打造一批带动面广、显示度高的消费（883434）新场景”、“建立健全适应消费（883434）新业态新模式新场景的管理办法”。2024年开始中央反复提及“消费（883434）新场景”这一概念，2024年6月发改委发布《关于打造消费（883434）新场景培育消费（883434）新增长点的措施》，将“消费（883434）新场景”定义为消费（883434）新业态、新模式、新产品的系统集成；并提出“培育购物消费（883434）新场景”；2025年3月，国务院发布《提振消费（883434）专项行动方案》，提出“支持推广消费（883434）新业态新模式”、“创新多元消费（883434）场景”；9月出台的《关于扩大服务消费（883434）的若干政策措施》中提出“开展消费（883434）新业态新模式新场景建设”。我们认为，以往同质化的传统存量商业已经无法满足当下多样化的新消费（883434）需求，存量商业有必要积极调改转型，围绕消费（883434）群体偏好变化进行新业态、新呈现形式的创新探索，打造新消费（883434）的实体商业场景，未来商业地产领域机遇将增加。
城市更新（885991）在“十五五”期间将成为房地产（881153）高质量发展的重点支撑。从“十四五”规划建议的“实施城市更新（885991）行动”到“十五五”规划建议的“大力实施城市更新（885991）”，预示着城市更新（885991）将进入加速落地阶段。从投资规模来看，2021-2024年城市更新（885991）总投资额累计已达到16.6万亿元，其中2023、2024年城市更新（885991）整体投资规模保持在2万亿/年以上。我们认为，城市更新（885991）除了住宅更新（老旧小区改造、危旧房改造、城中村改造、棚改及拆迁）以外，还有多种类型的旧资产焕新，都是未来城市更新（885991）的重点，例如老旧街区改造、传统商场存量改造、文化历史建筑改造、文旅地产升级、废旧火车站再利用、老旧厂房更新改造、非居改租等（详见我们此前的报告《地产后增量时代的机遇》）。城市更新（885991）项目投资额较大、开发周期（883436）长，用地政策和资金支持是市场关注重点，我们预计“十五五”期间城市更新（885991）配套支持政策也有望落地。用地政策方面，推动土地用途转换、容积率转移等政策有望加快落实。资金支持方面，我们预计中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债等资金可能会有进一步突破。
盘活存量土地与房屋的政策有望持续出台；探索实施建设用地总量按规划期管控模式。“十五五”规划建议提出“完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产”、“依法盘活用好闲置土地和房屋”。2024年以来，中央与地方已经出台多项政策支持盘活存量闲置土地和存量房，根据中指院，截至10月24日，全国各省市已公示的拟用于收购闲置存量土地的专项债总金额超6200亿元，发行规模约2160亿元。我们预计，“十五五”期间将有更多政策性资金支持。同时，“十五五”规划建议还提出“赋予省级政府统筹建设用地更大自主权，探索实施建设用地总量按规划期管控模式，实行统筹存量和增量综合供地”，加强建设用地的规划、系统性统筹与管控，有助于进一步落实严控增量、优化存量、提高质量的要求，可以更好地为房地产（881153）高质量发展提供土地要素保障。
房地产（881153）风险仍被列为防范化解重点领域风险中的一环。此次将“提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产（881153）、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险。”写入“十五五”规划建议，较“十四五”相比为新增，但基本延续此前中央其他会议的提法，2024年7月的二十届三中全会就有提出“落实好防范化解房地产（881153）、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”，可见化解房地产（881153）风险仍是底线保障工作。
整体来看，相较于“十四五”规划建议，此次“十五五”规划建议中有关房地产（881153）的篇幅增加，并将“推动房地产（881153）高质量发展”单列为一条重要工作内容，体现出中央对于房地产（881153）的重视程度也依然较高，房地产（881153）的民生属性也进一步强化。同时，明确了“十五五”期间房地产（881153）高质量发展的工作方向，主要聚焦完善制度、优化供给、提升品质等方面。我们预计，“好房子”建设与城市更新（885991）将持续推进，或将进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业企稳发展。此外，一线城市购房限制性政策、商业地产领域、盘活存量土地与房屋的相关政策也存在优化预期。
投资建议
我们认为此次“十五五”规划建议对于地产相关表态在保障底层风险安全的基础上，增加了实质的关于如何改善的相关定调和方向。我们认为整体是中性偏积极的。因此也给未来落地优化政策打开了空间。基于此，我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费（883434）时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。
现阶段我们建议关注三条主线：
1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团（002244）、华润置地（HK1109）、招商蛇口（001979）、越秀地产（HK0123）、建发国际集团（HK1908）。
2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团（HK0119）、城投控股（600649）。
3）积极探索新消费（883434）时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：大悦城（000031）、华润万象生活（HK1209）、太古地产（HK1972）、瑞安房地产（HK0272）、百联股份（600827）。
风险提示
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期；房企信用修复不及预期。

更多机构研报请查看研报功能>>

声明：本文引用第三方机构发布报告信息源，并不保证数据的实时性、准确性和完整性，数据仅供参考，据此交易，风险自担。