2025年，行业仍在调整，企业洗牌仍在持续，中海地产坚持稳中求进，持续夯实行业地位，权益销售额保持行业第一；盈利能力行业领先，持续分红；拿地金额保持行业第一；负债率和融资成本保持行业最低区间；发布“中海好房子Living OS”；成功发行中海商业REIT，实现经营性不动产资产管理领域重要突破。
销售：权益销售额稳居行业第一，强聚焦安全性、确定性更高的一线城市，以“好产品”提升市场占有率
图：2021-2025年销售额、销售面积情况
数据来源：企业年报，中指研究院综合整理
权益销售额稳居行业第一，保持了较强的发展韧性，市场地位进一步稳固。2025年，中海地产实现合约物业销售额为2512.3亿元，相应销售面积为1056万平方米。根据中指研究院数据，中海地产的权益销售额居行业第一，连续两年稳居行业第一，市场地位进一步稳固。2022年-2025年，受市场持续下行影响，百强企业销售额连续负增长，企业业绩规模持续承压，在此背景下，2023-2024年中海地产销售额同比小幅增长，好于行业均值和同阵营企业，仍保持了较强的发展韧性。
行业领先的销售业绩，得益于中海两项发展策略。一方面是中海地产强聚焦安全性、确定性更高的一线城市，抓住其他重点城市的结构性机会。中海地产在香港及北上广深五个城市实现合约销售额1254.4亿元，占比57.3%。其中，在北京实现合约销售额502.6亿元，销售额连续四年位居北京市第一，市场地位突出；在深圳实现合约销售额248.9亿元，连续两年位居第一；在香港实现合约销售额人民币222.3亿元。
另一方面，中海地产持续以“好产品、好服务”提升市场占有率。深圳湾澐玺项目开盘销售额超百亿。中海地产率先发布“中海好房子Living OS”体系，北京万吉玖序，上海云邸玖章等首批“中海好房子”上市推售，逆势热销。2025年12月，中海地产发布全新产品代系“萬方安和”，立足居住需求迭代升级趋势，基于300万户业主3.3万次入户调研的真实反馈，提炼形成覆盖170余项全维需求的六大人居生活观，即更安全、更专属、更懂我、更好看、更贴心、更恒久，为产品研发奠定坚实基础。“安”系产品首批项目安澜北京、安澜上海等均已落地，安澜北京2026年一季度网签金额超13亿元，“和”系产品中海·玖樹满和在2026年3月亦向市场推售，开盘一周网签超三百套，项目热销强化品牌溢价与客户黏性，有利于形成差异化竞争壁垒。
2025年，中海地产继续强势拓储，投资规模行业连续两年位列第一。中海地产在中国内地15个城市及香港新增35幅地块，新增土地储备总建筑面积为499万平方米，权益建筑面积为445万平方米，总地价为人民币1186.9亿元，权益地价为人民币924.2亿元，权益建筑面积、权益地价较2024年增长14.4%、32.7%。中海地产聚焦高能级城市的优质资产，货量结构优势显著，支撑未来销售韧性与利润确定性，北京、上海、广州、深圳、香港一线城市权益拿地金额占比73.9%，较上年提升0.4个百分点，有望率先受益核心区“好房子”企稳。
业绩：盈利能力保持行业领先，商业物业收入表现突出，中海商业REIT发行实现资管业务新突破
图：2021-2025年营业收入和净利润情况
数据来源：企业年报，中指研究院综合整理
收入、利润虽有所下滑，整体盈利能力领先行业。2025年，中海地产全年实现营业收入1680.9亿元，同比下降9.2%；归母净利润126.9亿元，同比下降18.9%。剔除税后投资物业重估收益和汇兑损失的归母净利润为130.1亿元，同比下降3.9%，股东应占核心溢利稳定性较好。近年，市场持续下行售价持续承压，地价成本维持高位，结转毛利率持续下降，房企盈利空间已大幅收窄。在此背景下，中海地产仍能维持一定利润规模，盈利能力远好于行业。
得益于较强的盈利能力，中海地产保持稳定分红，持续回馈股东。董事局建议派发末期股息每股港币25仙，连同中期股息每股港币25仙，全年合共派发股息每股港币50仙。
年内，中海地产商业物业收入表现突出，基本覆盖利息支出。商业物业收入为72亿元，同比基本持平。其中，写字楼收入为34.7亿元；购物中心收入为23.9亿元，同比增长5.8%；长租公寓收入为3.5亿元，同比增长29.6%；酒店及其他商业物业收入为9.9亿元。购物中心、长租公寓连续两年保持增长，经营绩效突出。商业物业收入持续支撑经营性现金流净流入，且商业收入首次基本覆盖利息支出。
2025年，6个商业项目新投入运营，商业物业运营总建筑面积增加28万平方米，包括3个写字楼、2个购物中心、1个长租公寓。其中，北京中海大吉巷商业综合体成为北京二环内休闲消费（883434）新地标。
年内，中海成功发行消费（883434）REIT，打通了商业物业投融建管退闭环，在经营性不动产资产管理领域实现了重要突破，为进一步向资管业务转型奠定坚实基础。华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金“中海商业REIT”（180607. SZ）在深圳证券交易所成功上市，是内地首单以“收购-改造-提升-盘活”模式落地的消费（883434）REIT。中海旗下购物中心板块在核心一二线城市拥有多处优质商业资产，为REITs后续扩募储备了丰富标的，有望形成“首发运营-优化提升-扩募扩容”的可持续发展闭环，进一步做大基金规模、加速向资管业务转型。
物资采购和供应链管理服务增长强劲。年内，中海地产其他业务内外部收入为82.8亿元。其他业务的外部收入为41.1亿元，其中物资采购和供应链管理服务外部收入为人民币36.6亿元，同比上升36.1%。
财务：依托境内外双融资平台优势，合理安排融资，严守安全底线
中海地产始终坚持审慎稳健的财务策略，严守安全底线积极谋求发展，各项指标均保持行业领先。2025年末，中海地产持有银行存款及现金为1036.3亿元，占总资产11.3%，现金充裕度业内领先。中海地产净借贷比率为34.2%，负债率仍保持行业较低水平。中海地产的银行借贷为1729.2亿元，担保票据及公司债券为744.6亿元，总借贷合共为2473.8亿元，其中，一年内到期的借贷为423.2亿元，占总借贷的17.1%，短期债务虽有增加但债务期限较为合理，其中，2026年上半年到期归还银行借贷、担保票据及公司债券合共为64.7亿元。
图：2021-2025年净负债率情况
一方面，中海地产加强经营性现金流管理，强化自我造血能力。年内，中海地产销售回款为1704.9亿元，其他经营回款为151.2亿元，总经营回款为1856.1亿元。中海地产总资本支出为1464.9亿元，其中土地成本为1041.2亿元，建安支出为423.7亿元，经营性现金净流入为人民币167.3亿元。
另一方面，中海地产积极管理有息借贷规模，中海地产依托境内外双融资平台，优势互补，灵活运用多种金融工具，合理安排融资。2025年，中海地产境内外融资人民币543.8亿元，其中，境外提取贷款人民币136.4亿元；境内以行业最低利率提取各类贷款人民币289.4亿元，品种涵盖开发贷、经营贷等，并成功发行五期合共人民币118亿元的低息债券，包括发行行业首笔人民币5亿元十五年期中期票据。年内，中海地产提早或到期偿还债务人民币675.2亿元，净偿还债务人民币131.4亿元。在币种结构方面，当前人民币对美元汇率温和升值，年内，中海地产持续缩减非人民币净负债敞口，人民币借贷占比较2024年末提升5.4个百分点至87.7%。年末，公司未动用银行授信额度人民币635.6亿元，融资资源充足。年内，中海地产平均融资成本降至2.8%，融资成本处于行业最低区间。
图：2021-2025年平均融资成本情况
结语：中海地产现金充裕度行业领先，境内外双融资平台优势突出，保障了公司在市场调整期持续拿地与项目开发能力。在投资方面，公司持续强化一线及强二线城市核心资产配置，货量结构优势显著，支撑未来销售韧性与利润确定性。在产品方面，公司持续强化“好房子”标准引领产品力，核心盈利韧性凸显。在商业物业方面，公司成功发行公募REIT，构建“投、融、建、管、退”全周期（883436）资管能力。公司发展策略攻守兼备，有望持续维持行业头部地位。
