过去二十年依托房地产开发增量红利、主要靠母公司输送项目来驱动的增长模式，在现阶段的物业管理（885915）行业已难以为继。新时期的物管行业，机遇在哪？

日前，在“2026观点物业暨城市服务大会”上发布的行业报告显示，受上游房地产开发持续调整、低效项目出清等因素影响，物业管理（885915）行业整体营收增速连续下滑，头部与中小物企差距进一步拉大。报告指出，城市更新（885991）、城市服务、“物业+生活服务”以及面向高科技企业的设施管理(IFM)等新方向，正成为物管行业新的增长点。

营收增速连续下滑，净利润企稳回升

报告显示，2025年58家样本上市物企共计营收2932.14亿元，平均同比增长率仅为1.76%，较2024年度增长率均值下降2.9个百分点，呈现连续下滑态势。其中，录得营收下滑的物企共28家，占比48.3%，较2024年的35.5%提升12.8个百分点。

从营收规模看，碧桂园服务（HK6098）、万物云（HK2602）及招商积余（001914）分别以483.54亿元、272.72亿元及192.73亿元位列前三；末位的宋都服务（HK9608）营收为2.31亿元，与碧桂园服务（HK6098）相差约109倍，差距较2024年度进一步拉大。

2025年，受益于关联方风险出清带来的减值压力缓解，以及物企内部运营效率的显著提升，行业净利润得以修复并出现反弹。58家样本上市物企2025年共计录得规模净利润总额约132亿元，较2024年度归母净利润约111.07亿元同比上升18.84%。毛利率均值较2024年的21.82%整体保持平稳，录得21.36%。

在管面积方面，2025年50家上市物企总在管建筑面积约为76.60亿平方米，较2024年底的74.2亿平方米同比增长3.23%，增速同样有所放缓。

存量提效及新质生产力机遇凸显

物企的营收压力源自住宅市场增量的持续收缩。国家统计局数据显示，2025年房地产开发投资比上年下降17.2%，其中住宅投资下降16.3%，办公楼下降22.8%，商业营业用房投资下降14.0%。这意味着未来2-3年物业服务行业的新增管理面积将大幅缩水。

但行业新的增长机遇正在涌现。2025年中央城市工作会议确立了城镇化“存量提质增效”新导向，物业服务有望深度融入基层治理体系。住房城乡建设部数据显示，2025年全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，共完成投资1332亿元。2026年，多地仍在高质量推进城市更新（885991）。

同时，物企正突破传统住宅业态，介入市政环卫、公共设施管养、园林绿化、体育（884258）场馆、会展中心、城市公园及旅游景区运营等城市及公建服务领域，实现从“住宅管家”向“城市运营商”的角色跨越。

此外，“物业+生活服务”导向促使物企依托社区场景，向居家养老、资产运营等高附加值领域拓展，构建第二增长曲线。在新质生产力驱动下，生物医药、人工智能（885728）、高端制造等企业对生产环境稳定性、安全性和合规性有较高要求，形成将非核心业务专业化外包的需求，为物企从传统后勤向高端设施管理(IFM)转型提供了机遇。

报告指出，新阶段里科技赋能物企的叙事也在发生质变。智慧停车、无人巡检、AI客服不再是营销噱头，而是降本增效的刚性工具。真正的分水岭在于：谁能用数据打通服务流程，用算法优化人力调度，用平台连接外部供应链——这决定了物业企业能否从“劳动密集型”转向“技术驱动型”。

文 |记者陈玉霞

图 |大会方提供