太平洋（601099）证券发布研报称，大力实施城市更新（885991）也有望为房地产（881153）高质量发展提供支撑，部分房企也正在积极探索相关业务机会。随着行业深度调整，不少房企也在谋求战略转型，坚持打造第二增长曲线。对房企而言，面对行业处于深度调整期，销售及盈利能力短期承压，该行预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企融资情况较好，债务健康，具备竞争优势，未来有望在行业周期（883436）调整后，迎来新一轮发展机会。

太平洋（601099）证券主要观点如下：

利润端：营收同比下降，盈利能力承压

2025年所选34家样本发债房企营业收入合计2.04万亿元，同比下降8.3%，其中23家房企营收同比下降，主要系目前处于行业调整期，市场销售量和交付量降低所致。归母净利润合计-693.66亿元，而去年同期合计为-24.21亿元，同比明显下降。毛利率14.45%，而2024年毛利率为15.99%，净利率为-23.6%，去年平均净利率为-7.2%，延续下降态势。

现金流量端：现金流压力增大，融资活动流出规模收缩

2025年所选34家样本发债房企的经营性现金流净额累计为1124.08亿元，较24年同期2588.35亿元明显下降，其中有18家房企经营性现金流降低，受到房价下行，房地产（881153）市场销售表现不佳的影响，多数房企经营性现金流压力增大。投资性现金流净额为-1167.01亿元，流出规模较24年同期增加了75.82%。筹资活动现金流净额约-1782.81亿元，而2024年同期为-2293.59亿元，同比净流出规模收缩。

负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存

2025年所选34家样本发债房企合计有息负债规模为3.03万亿元，较2024年末的3.07万亿小幅下降1.37%。平均剔除预收账款的资产负债率为70.41%，较2024年末提高了1.40个百分点。平均净负债率为138.99%，同比2024年末提高了32.44个百分点。现金短债比从24年末1.42小幅降低至1.22。

销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优

2025年29家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较24年同期同比下降18.3%至20830亿元。权益销售比大部分在60%以上。

拿地端：房企拿地积极性较高，聚焦核心区域

2025年房企拿地保持积极态度，多地推出利好政策，推地质量提升，房企抓住利好时机积极补仓。拿地布局多聚集于一二线核心城市。

风险提示：房地产（881153）行业下行风险;个别房企信用风险;房地产（881153）调控政策落地进程不及预期。