6月18日，我国首批4只商业不动产REITs登陆上交所，标志着商业不动产REITs试点工作实现良好开局，。我国公募REITs市场正迈入新阶段，资本市场服务实体经济的深度和广度进一步拓展。
首批商业不动产REITs的落地，对于盘活存量资产扩大有效投资、构建房地产（881153）行业发展新模式、丰富资本市场资产配置功能、更好服务实体经济高质量发展具有重要意义。
上市首日，4只商业不动产REITs均以红盘报收，其中国泰海通（HK2611）砂之船商业REIT一度上涨21%。
试点落地拓展REITs市场版图
2025年末，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及配套业务规则，正式启动商业不动产REITs试点工作。
试点政策发布以来，市场各方反响积极、项目申报踊跃，审核注册各项工作有序推进，汇添富上海地产商业REIT、中信建投（601066）首农商业REIT、国泰海通（HK2611）砂之船商业REIT、中金唯品会（VIPS）商业REIT等4只产品获得证监会注册批复，并于6月18日登陆上交所，成为国内首批落地的商业不动产REITs，从试点政策发布到首批产品上市，用时不到半年。
18日，4只商业不动产REITs上市后表现出色，其中国泰海通（HK2611）砂之船商业REIT一度涨幅超过21%。
首批上市的4只商业不动产REITs实现了主体多元、业态优质、区位核心、运营成熟的多重优势叠加，为产品稳健运营筑牢根基。原始权益人涵盖地方国有龙头企业、头部优质民营企业等多元市场参与主体，兼顾国资稳健属性与市场化运营活力，行业示范效应突出。产品底层资产覆盖商业零售、商业办公楼两大主流优质商业业态，位于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等地的核心地段。
市场人士表示，首批项目区位优势明显，历史经营业绩良好、现金流稳定性较强、合规性完善，以优质资产打底，从源头夯实商业不动产REITs长期分红与资产保值基础。
截至目前，全市场已受理21只商业不动产REITs，拟募集资金超过600亿元。其中，上交所已受理16只产品。上海证券报记者了解到，已受理项目发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企，资产涵盖商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等成熟业态，区位优势明显，运营核心指标较为稳健，初步形成一定示范作用和规模效应。
中金基金相关业务负责人表示，投资者布局商业不动产REITs，主要看中底层商业物业持续现金流分红能力，在大类资产配置中，商业不动产REITs是优质配置工具。
盘活存量资产打通“投融管退”
首批商业不动产REITs的顺利上市，绝非单一金融产品的落地，而是我国商业地产行业转型升级的关键转折点，对于支持构建房地产（881153）发展新模式、服务实体经济发展具备多重价值。
“商业不动产REITs有助于地产商实现资本循环利用，从而为新开发项目提供资金，或改善其杠杆率及流动性状况。”惠誉评级亚太区企业评级董事邓碧莹向记者表示。
商业不动产REITs作为权益性标准化金融产品，打通了存量资产盘活的标准化通道，有效破解了商业地产“重资产、高沉淀、周转慢”的行业痛点，帮助企业快速回笼资金、优化资产负债结构，实现“投融管退”的良性循环，推动行业从传统开发销售模式向精细化持有运营模式转型。同时，回收资金可反哺城市商业改造与新项目精细化运营，有利于提升资本市场服务实体经济的精准性与有效性。
“从海外成熟市场经验来看，商业不动产与REITs之间具有高度适配性，酒店、写字楼、购物中心等业态占据较高的市场比例，预计我国可进行资产证券化的商业不动产规模有望达万亿元级别。”中信证券（HK6030）首席经济学家明明表示。
明明认为，发行商业不动产REITs有多重作用：一是充分发挥REITs盘活存量资产、打通企业“投融管退”的资金闭环，助力房地产（881153）企业优化资本结构和商业地产行业转型升级；二是丰富我国REITs市场的资产种类，匹配不同风险偏好的投资者对于另类投资的需求，进一步推动REITs市场扩容；三是从中长期来看，商业不动产REITs市场发展壮大后有望与大宗交易市场形成联动，为商业不动产价值提供合理有效的“锚”。
REITs市场生态体系渐趋完善
伴随着商业不动产REITs的稳步扩容，REITs市场配套政策及制度机制逐步走向成熟，REITs市场生态逐步完善、投融资体系更加健全。
据悉，近期还有多个首批项目将依规发行上市，市场将稳步持续扩容。与此同时，配套政策持续完善，制度的适应性、包容性也在不断增强。
记者从不同渠道了解到，相关部门、地方政府正在研究推进土地使用权续期、税收支持、保险资金投资等配套举措，4只中证REITs全收益指数基金已于近日获得证监会批复，可为REITs市场引入增量资金，投融端的政策合力不断增强。
一位投资机构负责人表示，REITs市场生态正经历着从“量的积累”向“质的飞跃”转变。随着优质商业不动产的持续供给，REITs产品可为保险、养老金等长期资金提供理想的大类资产配置标的，进而引入长期资金，有效平抑二级市场波动；REITs指数基金则进一步畅通中长期资金与中小投资者便捷参与REITs投资的渠道，有利于形成协同发展的多层次投融资体系。
上交所有关负责人向记者表示，上交所将在中国证监会领导下，坚持稳起步、稳发展，以商业不动产REITs试点为契机，推动REITs市场高质量发展，营造“资金愿意来，企业留得住，投资者有回报”的市场生态，为更好服务国家战略、民生福祉和资本市场持续稳定健康发展，提升服务实体经济质效贡献力量。
