房企在土地市场的高光时刻,往往定格在落槌的一瞬间。后续开发过程中的资金排布与股权调整,才是更考验企业运营能力的常态。
今年3月历经155轮竞价拿下崂山核心低密地块的青岛兴茂置业有限公司(以下简称“青岛兴茂置业”),在拿地仅五个月后便在北京产权交易所正式挂牌增资,拟出让公司49%的股权,募集不低于2.45亿元资金,全部用于对应地块的项目开发。
拿地时强势竞价、高调出圈,开发初期便快速开放近半数股权引入合作方,这一快节奏调整的背后,项目公司自身的经营状态究竟如何?此次股权让渡,又藏着怎样的现实考量?
置地有声第1414期
抢地背后的真实家底
今年3月31日,崂山区同安路以东、辽阳东路以南的LS0203061地块完成出让。地块地处金家岭与张村河两大板块衔接地带,紧邻城市主干道,周边学校、生态公园配套齐全,加上仅1.2的容积率、27米的建筑限高,是崂山区近五年出让密度最低的住宅用地。
正因如此,地块共吸引金茂等4家房企同台竞价。155轮举牌（885587）过后,青岛兴茂置业以总价4.89亿元胜出,成交楼面地价22164元/平方米,溢价率16.26%,刷新了张村河片区的楼面价纪录。
拿地三个月后,项目规划公示,拟建9栋5至8层的洋房与叠拼,共120套房源,定位金茂高端璞系产品线。
拿下这宗地的青岛兴茂置业,成立于2016年11月,注册地在崂山区,主营房地产（881153）开发经营、房地产（881153）咨询与企业管理。公司初始注册资本仅100万元,由金茂华中企业管理(长沙)有限公司持股70%,北京兴茂置业有限公司持股30%。
然而,亮眼的拿地成绩背后,公司的经营底子并不算厚实。
数据显示,2023年到2025年,公司营业收入分别为1789.61万元、583.91万元、-1139.21万元,同期净利润分别为-6948.39万元、252.38万元、-1087.39万元,三年里只有2024年实现小幅盈利。
可以看到,公司已连续三年处于资不抵债状态。截至2025年末,公司总资产9824.92万元,总负债2.05亿元,所有者权益为-1.07亿元。
进入2026年,随着崂山地块入账,公司资产负债规模同步扩大,截至7月末,总资产5.64亿元,总负债5.66亿元,所有者权益仍为负值;今年前七个月没有营业收入,净利润亏损7030.68万元。
对房地产（881153）项目公司来说,拿地阶段只有投入没有收入是行业常态,但连续多年净资产为负,说明这家公司自身资金储备并不充足,很难独立支撑大额项目的全程开发。
股权调整的现实考量
根据北交所披露的增资方案,本次仅征集1家投资方,以不低于2.45亿元的出资换取公司49%的股权,挂牌周期（883436）从8月17日持续到9月14日。
增资完成后,公司注册资本将从100万元增至5亿元,股权结构也会发生明显变化:原股东北京兴茂置业持股比例升至50.86%,保留实际控制权;新引入的投资方持股49%;原本持股70%的金茂华中,持股比例将稀释到0.14%。
原股东北京兴茂置业也会同步参与增资,和外部投资方执行同股同价标准。交易同时明确,不接受业绩对赌、股权回购等要求,合作更偏向长期共同开发,而非短期财务投资。
事实上,资金层面的需求才是本次增资最直接的动因。
这宗地块仅土地成本就接近5亿元,再算上后续建安工程、配套建设、税费、营销等各项开支,整体开发投入规模不小。以青岛兴茂置业当前的财务状况来看,独自承担全部开发投入并不现实。引入股权资金直接充实项目资本金,无需承担高额债务利息,也能让项目的资金底盘更稳,开发节奏更可控。
除了补充资金,本次股权调整也同步重构了项目各方的角色分工。
此前,金茂作为第一大股东主导拿地与产品定位,股权稀释后,结合项目采用金茂璞系高端产品线的定位,其参与重心或将转向品牌标准输出、产品体系管控与物业服务配套等环节;北京兴茂置业从参股方升级为控股股东,将主导项目的管理与资金统筹;新投资方则以资金投入,换取对应比例的项目收益并共同承担项目开发的市场风险。
从百轮竞价的高调拿地,到开放近半股权的务实开发,地价撑起来的一时热度终会褪去,最终的产品品质与市场接受度,才是检验这宗地价值的真正标准。
