8月26日，中海地产(中国海外发展（HK0688），00688.HK)发布2026年上半年业绩。
放在眼下的行业背景里，这份成绩单多少有点“不合群”：在行业整体承压的背景下，中海上半年合约物业销售额达到1343.5亿元，同比增长11.8%，按全口径合约销售统计，是十强房企里唯一还在双位数增长的一家。
此外，上半年中海地产实现营收976亿元，同比增长17.3%，除税前溢利123.6亿元、核心股东应占溢利79.3亿元，权益口径的销售规模排到行业首位。公司同时宣布，每股派发中期股息23港仙。
中海地产的打法其实并不新鲜：销售集中到北上广深和香港五个最抗跌的市场，拿地守着“投一成一”的纪律，融资成本压到2.76%，手里再攥着1211亿元现金。
难得的是，在行业普遍收缩的时候，中海把这几件事都做成了。它想证明的，无非是那句老话：地产的淘汰赛还没结束，要当留到最后的那个人。
逆势增长的底气从哪来
先说销售成色。
上半年，中海在香港和北上广深五大一线城市的合约销售额合计789.9亿元，占该口径销售的68.6%。分城市看，北京、深圳单城都破了200亿元；香港全口径销售超过150亿港元，创历史新高。
这个结构说明一件事：中海不是“什么都做”，而是把子弹集中打在最确定的地方。
其实，中海把重注押在一线城市，不是这两年才做的选择，而是它一贯的活法。行情好的时候，这个选择显得保守；行情一转差，就变成了护城河。
比较典型的包括深圳安缇、深圳湾澐玺、上海云锦华庭、北京安澜这些项目，上半年售价都高过预期，卖得也不慢，量价兼得。
下半年的货量，比上半年更值得看。按管理层的口径，上海、北京、香港还有多个大盘和分期项目排队入市，上海安澜市场测算整体货值超过520亿元；加上杭州海潮玖序、北京酒仙桥等储备，一线城市对全年销售的拉动，大概率只强不弱。
再看不拿地的部分。中海的投资原则叫“投一成一”，就是只碰自己算得清账的地。
上半年中海地产新增购地9宗、权益地价76.6亿元；7月初至今，又在北京、深圳、香港、太原等地落子9宗、权益地价256.8亿元，前后加起来333.4亿元。管理层给出全年新增购地额指引为800亿至1000亿元，意味着下半年还有不小的动作。
值得注意的是，中海没把宝全押在招拍挂上。7月中海在深圳、太原拿到的项目，走的是收并购和城市更新的路子，均为已完成拆迁的净地，拿地后可快速推进开工建设。渠道多了，挑地的余地也就大了。对中海而言，买地从来不是越多越好，而是每一笔都要对得起“确定性”三个字。管理层的意思也很明确：未来几个月要借着政策窗口，把全年投资目标打满。
财务端的数字，在同行里算得上“优等生”：资产负债率51.6%，净借贷比率27.2%，有息负债比年初少了101.5亿元；上半年经营性现金净流入285.2亿元，期末在手现金1211亿元，占总资产13.7%。平均融资成本2.76%，处于行业低位，分销及行政费率2.8%，分销费用又降了20.8%。
这份家底带来的直接结果，使中海成为目前唯一同时拿到两家国际评级机构A-评级的内地上市房企，也是恒生可持续发展企业指数2024-2025成份股。
换个说法，当别人还在到处找钱续命的时候，中海手里握着的，是可以随时变成优质土储和股东回报的“弹药”。在行业里，资金就是继续玩下去的资格——这一条，中海比谁都清楚。
中海押注的三个“新动能”
销售和财务是“果”，更值得看的是“因”。
产品端，中海落地了LivingOS系统，迭代“精工+”建造体系，把“中海好房子”做成了可复制的标准。高端盘里，北京安澜、深圳安缇、杭州万潮玖序做到量价齐优；二线市场也有意外之喜，青岛青云万里、石家庄万宸华章、沈阳瑞文熙和，项目去化率，以及行业研判的盈利水平，都明显跑赢所在城市均值。
多元经营是中海悄悄在长的一条腿。上半年商业物业运营收入35.8亿元，在写字楼、购物中心租金普遍承压的行情里还能保持增长，说明存量资产扛得住。
中海手里握着写字楼、购物中心、星级酒店、长租公寓几类资产，又赶上商业不动产REITs扩容的政策窗口。现如今写字楼、酒店、租赁住房都被纳入了范畴，接下来要借证券化工（850102）具把它们逐块盘活，走轻重资产“双轮驱动”的路子。康养算是个新动作，北京中海康养锦宸开业，这是中海康养业务落地的首个旗舰项目，正式开启公司在银发经济领域的规模化实践。
业绩会上，中国海外发展（HK0688）董事局主席颜建国把中海地产未来的打法归结成了两句。
一句是判断：宏观经济稳增长、政策支持、供需关系优化，这三股力量正在把市场往“止跌回稳”的方向推，年初提出的“三大驱动力”，判断没有变。
另一句是打法，落到三个“新动能”上。一是核心资产增值，上海、深圳多个项目量价齐升，香港启德跑道区从2025年热销至今，成交价还在往上走，一线核心地段土储有望吃到资产价值回归的红利；二是重点二线城市的结构性机会，沈阳、长春、石家庄、厦门、海口的改善型需求正在释放，标杆项目跑赢当地大盘；三是存量商业资产的证券化变现，这条能走多快，要看REITs推进的节奏。
今年是“十五五”开局之年，中海把战略浓缩成七个字：一专双驱优生态。专注不动产开发运营这条主航道，住宅开发（884202）和经营性业务双轮驱动，再往上下游的生态型业务延伸，把主业做专、把第二曲线做实。
在业绩会上，对于中海的发展目标，颜建国还提到：“巩固行业领导者地位，争创世界一流企业。”这个目标能不能落成现实，眼下还难下定论，但至少中海的方向是清楚的：靠开发稳住基本盘，靠经营业务打开第二曲线，靠资本运作盘活存量，三条线一起往前走。
把话说回来。行业的下行周期（883436）并没有走完，中海这份半年报能不能兑现，关键还要看下半年销售和投资的落地。但至少，它证明了另一件事：在房地产（881153）“剩者为王”的阶段，手里有现金、有土储、有融资优势的公司，更有资格等到市场真正回暖的那一天。
